Kondens fra kjøkkenvifte og sprukne gipsplater: delvis medhold (FinKN 2025-265)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1921, solgt for 3,5 millioner kroner med kjøpekontrakt 4.8.23 og overtatt 1.10.23. Salgsoppgaven nevnte at boligen var modernisert med gipsplater på alle vegger i 2021. Tilstandsrapporten ga kjøkkenet og overflatene på veggene TG 1 (ingen avvik). Selgeren hadde ikke bodd i boligen selv og oppfordret kjøperen til en grundig besiktigelse.

Etter overtakelsen fant kjøperen to ting. Avtrekksviften på kjøkkenet laget kondens og is, og vann rant ned på komfyren. Årsaken var at ventilasjonsrøret ut av veggen ikke var isolert. Dessuten sprakk gipsplatene flere steder. Takstfirmaet mente at tømmerveggene hadde krympet i tørt og kaldt vær, slik at lektene bak platene hadde bøyd seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 255 131 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kostnadsanslagene varierte. Takstfirmaet la 141 879 kroner til grunn, og en tømrer anslo 174 000 kroner for tømrerarbeidet alene. I tillegg kom tilbud på elektrisk arbeid, maling og demontering av varmepumpe.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel (at boligen avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne vente, § 3-2). Uenigheten gjaldt beløpet. Selskapet mente at det måtte gjøres fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn avtalt), og at riktig prisavslag lå på 100 000 til 150 000 kroner. Det hadde allerede betalt 100 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at kjøperen hadde krav på prisavslag, men ikke så høyt som kravet. Kjøperen fikk derfor delvis medhold.

For det første var utgangspunktet kjøperens utbedringskostnader på 255 131 kroner, siden selskapet ikke bestred dem.

For det andre skal partene stilles som om avtalen var holdt, og ikke bedre. Kjøperen kunne ikke vente noen særlig standard bak veggene i en så gammel bolig. Ny stender, isolasjon og dampsperre gir en oppgradering utover det avtalte. Det måtte derfor trekkes fra for tømrerarbeidet.

For det tredje var det ikke grunn til fradrag for de nye gipsplatene, fordi de var opplyst å være nye i 2021, eller for annet nødvendig arbeid som elektrisk arbeid.

Nemnda satte prisavslaget til 150 000 kroner etter at kjøperens egenandel på 10 000 kroner var trukket fra. Siden 100 000 kroner allerede var betalt, sto 50 000 kroner igjen. Forsinkelsesrenter kom i tillegg.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når selskapet er enig i at det er en mangel, kan beløpet bli en lang diskusjon. Du får ikke alltid dekket hele regningen, fordi prisavslaget skal gjenopprette balansen i kjøpet og ikke gi deg en bedre bolig.

Den viser også at fradraget er skjønnsmessig og ligger på delene som gir noe nytt og bedre. Tilstandsgraden og boligens alder påvirker hva du kunne vente å finne bak veggene.

Til slutt viser saken at renter kan løpe fra den første reklamasjonen, også på beløp som allerede er utbetalt, hvis utbetalingen kom sent.

Kort oppsummert

• Kondens fra kjøkkenvifte og sprukne gipsplater i en enebolig fra 1921. Kravet var 255 131 kroner, og selskapet erkjente en mangel.
• Nemnda gjorde fradrag for standardheving og satte prisavslaget til 150 000 kroner etter egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Siden 100 000 kroner var betalt, gjensto 50 000 kroner pluss renter.