Punkterte vinduer og råte i leilighet fra 1981: ikke medhold (FinKN 2025-63)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1981, solgt for 3,49 millioner kroner. Kontrakten ble signert 13.12.23, og kjøperen overtok 1.2.24. Salgsoppgaven viste til tilstandsrapporten for byggemåten og opplyste at vinduene hadde trekarmer og tolags glass.

Tilstandsrapporten fra befaring 16.11.23 ga vinduene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at vinduene var fra byggeåret, at enkelte bar preg av slitasje og elde, og at det ikke var sett synlige skader av større betydning. Restlevetiden var usikker. Selgeren hadde kjøpt boligen i 2021 og bodd der de siste tolv månedene. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om råte, men skrev at det hadde vært litt fuktighet rundt vinduskarmene på soverommene fordi det var for lite lufting.

I februar 2024 oppdaget kjøperen kondens og fukt i flere vinduer, og skitt mellom glassene. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i mars 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hentet inn en rapport og et pristilbud fra et byggefirma. Rapporten fant flere punkterte vinduer og råteskader i karmer, og anbefalte å bytte fem vinduer. Utbedringen ble anslått til 85 156 kroner. Kjøperen krevde 32 578 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag på 50 prosent for standardheving og fradrag for egenandelen, i tillegg til forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at behovet var utskifting og ikke bare overflatebehandling, at vinduene burde ha fått TG 3, og at takstmannen ikke hadde fulgt forskriften. Da skulle tilstandsrapporten ikke få virkning i vurderingen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at vinduene var gamle og var vurdert til TG 2, og til at takstmannen ikke hadde brutt forskriften. Subsidiært mente selskapet at avviket var uvesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Fire forhold var viktige.

For det første var tilstandsrapporten godkjent. Forskriften krever at takstmannen ser etter blant annet punktert glass og råte i karmer (forskriften § 2-12, jf. § 1-5). Punkterte glass kan være vanskelige å se, og både sekretariatet og nemnda behandler saker skriftlig. Kjøperen har bevisbyrden for hvor synlig punkteringen var på befaringsdagen. Rapporten sa også at enkelte vinduer bar preg av elde og slitasje.

For det andre var det ingen holdepunkter for at selgeren kjente til mer enn det som var opplyst (§ 3-7). Selgeren hadde selv opplyst om fukt rundt karmene på soverommene.

For det tredje beror tilstandsgraden i stor grad på takstmannens skjønn innenfor forskriften (§ 2-23). Funnene i kjøperens rapport tilsa ikke at vinduene skulle hatt TG 3.

For det fjerde avvek ikke leiligheten fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente (§ 3-2). Vinduene var fra byggeåret, det var opplyst om et oppgraderingsbehov, og TG 2 tilsier vesentlige avvik. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at gamle vinduer med TG 2 og opplysning om slitasje og usikker restlevetid gir kjøperen en risiko for utskifting. Når selgeren dessuten har fortalt om fukt rundt karmene, er det vanskelig å hevde at råte var uventet.

Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke se selv hvor synlig en feil var. Kjøperen må derfor dokumentere at feilen var synlig da tilstandsrapporten ble laget. Det er ikke nok å vise at feilen finnes nå.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant punkterte vinduer og råte i karmer i en leilighet fra 1981 og krevde 32 578 kroner i prisavslag.
• Vinduene var fra byggeåret, fikk TG 2, og selgeren hadde opplyst om fukt rundt karmene. Takstmannen hadde fulgt forskriften.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.