Skjulte takskader kort tid etter overtakelsen: delvis medhold (FinKN 2025-764)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1976, solgt for 3 200 000 kroner ved kontrakt av 13.6.24 og overtatt 4.9.24. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taket var tekket med pappshingel fra 2003, mer enn halvparten av forventet levetid var brukt, og det var mose på deler av taket. Rapporten sa at tidspunktet for utskifting nærmet seg, men at det var vanskelig å si når det ble nødvendig. Takkonstruksjonen fikk også TG 2, med opplysninger om fuktskjolder, punktert dampsperre og dårlig lufting. Nedløp og beslag fikk TG 3.

Selger hadde svart nei på spørsmål om arbeid på taket og om sopp eller råte. Den 30.10.24 reklamerte kjøper (sa fra om mangelen) over svikt mellom takstolene og lekkasje. Kjøpers takstmann fant fukt og sopp under taket rundt pipen og ned mot raftet, og mente taktekkingen var feil utført. Undertaket måtte skiftes helt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Utbedringen ble anslått til 235 186 kroner. Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende dette, etter fradrag for egenandelen, samt rente. Kjøper mente at selger måtte ha kjent til skadene, at takstmannen burde funnet dem og gitt TG 3, og at lekkasjen var upåregnelig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det pekte på tilstandsgradene i rapporten og på de konkrete risikoopplysningene, at selger ikke kjente til forholdene, og at kostnadene var mindre enn kjøper hevdet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda så på saken som et grensetilfelle og kom under tvil til at det var en mangel (§ 3-2).

Det var ikke opplyst om lekkasje. Rapporten sa ingenting konkret om lekkasje ved pipen eller om svanker (svikt) i taket. At det ble funnet lekkasje med stort utbedringsbehov så snart etter overtakelsen, var til en viss grad upåregnelig.

Opplysningene om alder veide mindre enn selskapet mente. Selv om TG 2 og opplysningen om at taket var fra 2003 ga en advarsel, var den for åpen. Sammen med de store skadene etter feil utført tekking, og et umiddelbart behov for nytt undertak, var dette et avvik fra det kjøper kunne regne med.

Fradrag. Utbedringskostnaden var 235 186 kroner. Nemnda ga et fradrag på omtrent 40 prosent for at kjøper får et nyere tak enn det som var solgt, og for risikoopplysningene. Prisavslaget ble satt til 135 000 kroner, før fradrag for kjøpers egenandel (§ 3-1). Kjøper fikk også rente fra kravet ble fremsatt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel taktekking og TG 2 ikke fritar for ansvar når skadene er langt større enn rapporten ga inntrykk av. Det gjelder særlig når de dukker opp rett etter overtakelsen og gir umiddelbart behov for nytt undertak. Kravet om prisavslag må likevel regne med fradrag når kjøperen får et bedre tak enn det som ble kjøpt.

Nemnda så bort fra kjøpers anførsler om at selger måtte ha kjent til skadene og at rapporten var ugyldig. Nemnda pekte i stedet på hva som var opplyst i rapporten om taket og hva som var påregnelig.

Kort oppsummert

• Lekkasje og store skader i undertaket ble funnet noen få måneder etter overtakelsen av en bolig fra 1976.
• Nemnda mente under tvil at det var en mangel, fordi rapporten ikke nevnte lekkasje og skadene var større enn ventet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 135 000 kroner i prisavslag, før fradrag for egenandel.