Råte i terrasse på rekkehus fra 1971: ikke medhold (FinKN 2025-458)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1971, solgt for 3 250 000 kroner i 2023. Salgsoppgaven la vekt på løpende oppgraderinger, blant annet nytt tak i 2020. Terrassen (en platting i tre på begge sider av huset) fikk TG 1 (mindre avvik) i tilstandsrapporten. Rapporten sa at fundamenteringen ikke kunne kontrolleres, fordi det manglet tilkomst, og at det var grønske, slitasje og behov for vedlikehold. Grunn og fundamenter fikk TG 2, og krypkjelleren fikk TG 3 (store avvik) på grunn av fukt og svak drenering.

Etter overtakelsen fant kjøperen råteskader i bjelkelaget under deler av terrassen. Skaden ble oppdaget da terrassegulvet beveget seg, og kjøperen tok opp noen bord.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 88 838 kroner og 91 000 kroner i sakskostnader, pluss rente. Kjøperen mente at terrassen burde hatt TG 3, at selger måtte ha kjent til råten fordi det var montert et lydanlegg under terrassen, og at det uansett var uventet å måtte bytte hele terrassen.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at takstmannen bare vurderte det som var synlig, og at det var opplyst at fundamentet ikke var tilgjengelig. Selger kjente ikke til råten og hadde ikke montert noe lydanlegg. Selskapet mente også at man må regne med tiltak på en så gammel bolig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting avgjorde.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Det var ikke vist at råten var synlig ved befaringen, og skaden ble bare synlig da bord ble tatt opp. For at takstmannen skal holdes ansvarlig, må det være et markant avvik (grov uaktsomhet). Selger benektet at det var montert noe lydanlegg, og nemnda hadde ikke grunnlag for å tvile på det.

For det andre mente nemnda at kjøperen ikke kunne regne med at terrassen var nyere enn fra byggeåret. Nemnda var likevel enig i at det ikke var påregnelig å måtte skifte hele terrassen kort tid etter overtakelsen.

For det tredje, og det som avgjorde saken, hadde kjøperen ikke dokumentert at hele terrassen måtte tas ned og settes opp igjen. Det var bare én skaderapport, som i stor grad gjengav kjøperens egne observasjoner. Den viste ikke om bare noen bjelker var skadet. Bildene som ble lagt ved, viste ikke at hele terrassen måtte byttes. Nemnda behandler saker skriftlig, og tvil om årsak og omfang går ut over den som krever penger.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at noe er råtnet. Kjøperen må også dokumentere hvor stor skaden er og hva som må gjøres. En rapport som bare gjengir egne observasjoner, og uten bilder av selve skaden, veier lett.

Den viser også at nemnda ikke uten videre legger til grunn at selger kjente til skjulte skader. Er en bygningsdel opplyst som ikke tilgjengelig for kontroll, er det vanskelig å bevise at selger eller takstmannen burde ha oppdaget den.

Kort oppsummert

• Råteskader i bjelkelaget under terrassen på et rekkehus fra 1971, med krav om 88 838 kroner i prisavslag.
• Nemnda fant ikke at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger.
• Kjøperen hadde ikke dokumentert omfanget, og selskapet fikk medhold.