Lekkasje fra kobberrør i kjeller, bolig fra 1989: ikke medhold (FinKN 2026-835)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1989 og solgt for 2,85 millioner kroner i august 2023. Salgsoppgaven sa at boligen var godt vedlikeholdt, men trengte noe oppgradering. Tilstandsrapporten ga rom under terreng mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det var målt høyt fuktnivå i trevegger i underetasjen og ytterligere undersøkelser måtte gjøres. Vannledningene av kobber fikk også mørk TG 2 på grunn av alder. Takstmannen skrev at anlegget fungerte, men at skader kan oppstå plutselig på eldre anlegg. Badet i underetasjen fikk mørk TG 2.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om problemer med drenering eller fukt i underetasjen, og oppga veggen utenfor soverommet der.

Kjøperen overtok i oktober 2023 og startet oppussing av et lagerrom i kjelleren, som skulle bli kontor. Da veggene og taket var malt, tørket ikke malingen på listen, døren kunne ikke lukkes, og det begynte å vokse sopp. Årsaken viste seg å være en lekkasje fra et kobberrør inne i veggen. Kjøperen forklarte at røret var klemt sammen og avsluttet på en uheldig måte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 160 141 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for saksomkostninger og forsinkelsesrenter. Kjøperen pekte på at fuktopplysningene ved salget gjaldt ytterveggen, mens skaden nå var i en innervegg. Skadeårsaken, en skjult og uforsvarlig avsluttet rørkobling, hadde derfor ikke sammenheng med risikoopplysningene.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet og viste til at vannledningene hadde mørk TG 2. Det betyr betydelig slitasje og behov for tiltak i nær fremtid.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet og fant ingen mangel (etter avhendingsloven § 3-2). Tre forhold veide tyngst.

For det første alderen og tilstandsgraden på rørene. Rapporten sa direkte at skader kan oppstå plutselig på eldre anlegg, og at tiden for utskifting nærmet seg.

For det andre var det gitt opplysninger om høyt fuktnivå i trevegger i det samme området, med uavklart årsak og behov for videre undersøkelser. Det samme gjaldt badet ved siden av, som måtte rehabiliteres.

For det tredje mente nemnda at selve skadeårsaken kunne være upåregnelig, men at dette ikke var avgjørende. Etter alle opplysningene ved salget var det ikke upåregnelig at det på kort sikt kunne komme et utbedringsbehov ved akkurat denne veggen. Sekretariatet la også vekt på at skaden var begrenset til én vegg og ikke hadde hatt lang utviklingstid.

Nemnda behandler saken skriftlig og kan derfor ikke ta stilling til muntlige opplysninger som ble gitt på visning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke bare er årsaken til en skade som teller. Nemnda spør om et utbedringsbehov på stedet var påregnelig ut fra alle opplysningene. Gamle rør med TG 2 og kjente fuktproblemer i samme del av boligen gir kjøperen mindre å stille krav på, selv når den konkrete feilen var uvanlig.

Saken viser også at opplysninger på visning som ikke står i dokumentene, er vanskelige å få gjennomslag for i en skriftlig behandling.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et kobberrør i en kjellervegg, i en bolig fra 1989 med TG 2 på rørene og på rom under terreng.
• Nemnda mente et utbedringsbehov ved veggen var påregnelig og fant ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 160 141 kroner.