Fuktskadet tak i enebolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2024-487)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms, oppført i 1980 og solgt for 2,45 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven kalte den jevnlig oppgradert. Tilstandsrapporten var mer forbeholden. Både taktekkingen og takkonstruksjonen fikk tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). Om taktekkingen sto det at over halvparten av forventet levetid var brukt, og at det var mose og slitasje. Om takkonstruksjonen sto det at det var påvist fuktskjolder og skader, og at det måtte gjøres nærmere undersøkelser. Deler av konstruksjonen kunne ikke inspiseres.

Selger hadde bodd i boligen siden 2018 og svarte nei på spørsmål om utettheter i taket i egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til).

I januar 2023 fant kjøperen vann på gulvet i et rom i kjelleren. Det dryppet fra himling og vindusforing når været slo om fra sterk kulde til mildt vær, og det dannet seg mye istapper langs raftet. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) samme måned.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 753 177 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 40 888 kroner til takstutgifter. En takstrapport pekte på for dårlig lufting av taket og mangler ved isolering og utførelse, som ga kondens. Kjøperen hentet også frem salgsdokumentene fra 2018, da selger kjøpte huset. De beskrev en dampsperre som ikke var tett og et anbefalt tilsyn med lufting. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake dette.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring avviste kravet. Selger kjente ikke til lekkasjer. Kjøperen måtte også forstå at taket var en risikokonstruksjon, siden det var 42 år gammelt og hadde fått TG 2 med opplysninger om fuktskader.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første var fukt i taket ikke upåregnelig (§ 3-2). Taket og konstruksjonen var gamle, begge hadde TG 2, og rapporten opplyste om fuktskjolder og skader med ukjent årsak. Kjøperen kunne ikke regne med et tak uten problemer.

For det andre fantes ingen klare holdepunkter for at selger kjente til lekkasjer eller fuktproblemer (§ 3-7).

For det tredje spørsmålet om selger burde ha videreført opplysningene fra 2018. Det finnes ingen generell plikt til å gjøre det. Opplysningene fra 2018 var mildere enn dem i 2022, da fuktskjolder ble nevnt konkret. Nemnda kunne derfor ikke se at de ville ha virket inn på avtalen. Nemnda var likevel i tvil og mente at selger med fordel kunne løftet frem funnene om kondens fra 2018 i den siste rapporten.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 og en åpen opplysning om fukt gir kjøperen et sterkt varsel. Skader som kommer senere i samme bygningsdel, regnes lett som påregnelige.

Den viser også at selger ikke uten videre må gjengi alt fra en tidligere tilstandsrapport. Det avgjørende er om det som ble utelatt, ville ha betydd noe for kjøperen, gitt det som allerede ble opplyst.

Kort oppsummert

• Fukt, drypping og istapper fra taket i en enebolig fra 1980, med krav på 753 177 kroner.
• Taket og konstruksjonen hadde TG 2, og fuktskjolder var opplyst. Selger kjente ikke til lekkasjer.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.