Trekk og kulde i leilighet fra 2006: ikke medhold (FinKN 2024-197)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms andelsleilighet med hybel i Rogaland, oppført i 2006 og solgt for 3,29 millioner kroner ved kontrakt av 14.1.22. Salgsoppgaven omtalte en delikat leilighet med gjennomgående god standard. Tilstandsrapporten ga ventilasjonen TG 0 og 1 (ingen avvik, eller mindre avvik som ikke krever tiltak). Selger, som hadde eid leiligheten siden 2018, hadde ikke kjennskap til arbeid eller kontroll av ventilasjonen.

Ved overtakelsen sto et vindu og en lufteventil åpne. Kjøperen lukket dem fordi det var kaldt. Ifølge kjøperen sa selger og megler da at ventilasjonsluken måtte stå åpen etter anbefaling fra borettslaget. Dagen etter opplevde kjøperen leiligheten som svært trekkfull og vanskelig å varme opp, og kjente lukt fra badet. En tetthetsmåling og termografering (måling med varmekamera) viste at utetthetene i bygget ikke var større enn det forskriftene tillot da bygget ble oppført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først et høyere prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter en rapport om dyre utbedringer, men nedjusterte kravet til 250 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen ikke var i den standarden man med rimelighet kunne forvente, og at selger hadde holdt tilbake opplysninger. Kjøperen viste blant annet til at borettslagets nettside hadde en egen fane om ventilasjonsutfordringer, og til at naboer hadde hatt lignende problemer.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at ventilasjonen oppfylte reglene som gjaldt i 2006 (TEK 97), og at selger verken kjente til eller burde kjenne til problemet. Selger var hverken medlem av borettslagets Facebook-gruppe eller bruker av borettslagets nettside.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold veide tyngst.

For det første hva kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Fordi det ikke var gitt risikoopplysninger om ventilasjonen, kunne kjøperen vente et fungerende anlegg. Men forventningen måtte justeres til et anlegg som oppfylte kravene fra byggeåret. Den foreslåtte løsningen, balansert ventilasjon, ville gi et anlegg som var langt bedre enn de gamle kravene, og reglene for ventilasjon hadde utviklet seg siden 2006.

For det andre årsaken. Uttalelsene i saken tydet på at undertrykket delvis skyldtes at ventilene ikke sto åpne, og at avtrekksviftene på taket i lang tid hadde gått for fort. Nemnda så dette som en svakhet ved et anlegg bygget etter de gamle reglene, ikke som en feil ved boligen. Nemnda viste også til to tidligere saker med kulde og trekk der den heller ikke fant noen mangel.

For det tredje selgers kunnskap (§ 3-7). Selger avviste å ha kjent til problemene og hadde selv ikke vært plaget av trekk. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve troverdigheten til partene slik en domstol kan. Det var ikke holdepunkter for at selgers forklaring om Facebook-gruppen var uriktig. Nemnda pekte også på at opplevelsen av temperatur og trekk er utpreget subjektiv.

Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda kalte selv bevissituasjonen noe krevende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig ikke er mangelfull bare fordi den er kald eller trekkfull. Når ventilasjonen fulgte reglene fra byggeåret, kan kjøper som regel ikke kreve at den oppfyller dagens krav. Har selger ikke gitt særskilte opplysninger som skaper en annen forventning, er det den lovlige standarden fra byggeåret som gjelder.

Saken viser også at det ikke er nok å vise til at forholdet er kjent i borettslaget. Kjøperen må sannsynliggjøre at selger selv kjente til det.

Kort oppsummert

• En andelsleilighet fra 2006 var vanskelig å varme opp og hadde trekk og undertrykk.
• Ventilasjonen fulgte reglene som gjaldt ved oppføringen, og nemnda fant ingen mangel.
• Nemnda fant heller ikke at selger hadde holdt tilbake opplysninger. Kjøperen fikk ikke medhold.