Krypkjeller uten ventiler og råte i gulv: delvis medhold (FinKN 2024-630)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland, oppført i 1949 med tilbygg fra 1989. Den ble solgt for 5,1 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som velholdt, men med behov for oppgradering og modernisering. Plantegningene tok ikke med noen krypkjeller.

Tilstandsrapporten opplyste at boligen hadde en krypkjeller som ikke var inspisert fordi det ikke fantes adkomst, og satte TG IU (ikke undersøkt). Rapporten skrev at krypkjellere er særlig fuktutsatte, og anbefalte nærmere kontroll. Dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og grunn og fundamenter fikk også TG 2. Rommene under terreng fikk TG 1.

Under utvasken før overtakelsen ble det oppdaget en fuktskade på et soverom over krypkjelleren. Da den skulle utbedres, viste det seg at store deler av trekonstruksjonen var råtten og at bærebjelkene var myke. Takstfirmaet til kjøperen fant at krypkjelleren ikke hadde ventilasjon eller fuktisolering, og at konstruksjonen lå rett på stein og grus. Utbedringen ble anslått til 279 375 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 989 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kjøperen mente takstmannen ikke hadde vurdert om krypkjelleren var ventilert, og dermed hadde brutt forskriften til avhendingsloven.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at rapporten tydelig hadde opplyst om krypkjelleren, og at kjøperen var oppfordret til å undersøke den etter overtakelsen. En bolig av denne alderen med gammel drenering gjorde fuktproblemer påregnelige. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

For det første hva selger svarer for. Selger regnes som ansvarlig for det selgers takstmann og megler gjør under salget. Nemnda så på det takstmannen gjorde som en del av selgers opplysninger (§ 3-7).

For det andre hva forskriften krever. Når en krypkjeller ikke kan undersøkes innvendig, skal takstmannen undersøke terrengfall og drenering utenfra og se om det kan strømme luft mot ventiler. Takstmannen hadde undersøkt terrenget, men ikke om det fantes ventiler. Det manglet ventiler, og det var synlig fra utsiden. En krypkjeller uten ventilasjon er langt mer utsatt for fukt og råte, og rapporten hadde ikke formidlet den risikoen. Nemnda mente det var grovt uaktsomt (svært klanderverdig) og at manglene virket inn på avtalen.

For det tredje at det ikke var rom for skjønn. Selskapet mente en takstmann må ha et visst spillerom, men nemnda mente forskriften på dette punktet var så klar at det ikke var noe slikt rom.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt lavere enn kravet. Kjøperen hadde selv godtatt et fradrag for standardheving (at en ny konstruksjon er bedre enn en gammel). Nemnda kom til 150 000 kroner. Deretter ble kjøperens egenandel på 10 000 kroner trukket fra, slik at beløpet ble 140 000 kroner. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en rapport som sier at krypkjelleren ikke er undersøkt, ikke er nok hvis takstmannen ikke har gjort det som kan gjøres utenfra. Da kan opplysningene få mindre vekt, og selgers takstmann kan stå ansvarlig.

Den viser også at prisavslaget ikke følger regningen krone for krone. Er det gamle deler som skiftes ut, trekkes verdien av forbedringen fra beløpet.

Kort oppsummert

• Råte over en krypkjeller uten ventiler i en enebolig fra 1949 ble oppdaget etter salget.
• Nemnda mente selgers takstmann ikke hadde undersøkt ventilasjonen slik forskriften krever.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 140 000 kroner i prisavslag mot et krav på 250 989 kroner.