Feil ved vannbåren varme i enebolig fra 1995: delvis medhold (FinKN 2026-245)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995, solgt for 5,35 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven fortalte om vannbåren varme i alle gulv, med bereder fra 2023. I tilstandsrapporten fikk vannbåren varme lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, men at det ikke var behov for utbedring fordi anlegget fungerte. Andre VVS-installasjoner og varmtvannstanken fikk TG 1.

Etter overtakelsen fant kjøperen at anlegget ikke fungerte som forventet. En rørlegger fant at gulvvarmerørene lå med stor avstand, og at det manglet fordeler og ekspansjonskar. En takstmann som selskapet hadde hentet inn, mente at anlegget var normalt for et hus fra 1995. En annen takstmann på kjøperens side mente at anlegget avvek fra vanlig byggeskikk i byggeåret, blant annet med for tynne rør og en varmtvannsbereder som varmekilde.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene på 84 396 kroner. I tillegg krevde han 31 190 kroner for feilsøking og midlertidige tiltak, som boligkjøperforsikringen ikke dekket. Prisavslaget var oppgitt til 115 586 kroner, sammen med 4 000 kroner i erstatning for egenandel og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente forholdet var upåregnelig og at selger ga misvisende opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at det ikke var noen mangel og pekte på rapporten fra sin takstmann. Ved en eventuell mangel måtte det gjøres fradrag for at anlegget ble bedre enn avtalt (standardheving). Selskapet bestred også at kjøperen hadde krav på erstatning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Den sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og selskapet kom ikke med nye innvendinger. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det en mangel etter § 3-2. Feilene ved varmeanlegget var upåregnelige for kjøperen. Rapporten om TG 2 sa bare at anlegget var gammelt, og at skader kunne oppstå. Den advarte ikke om at anlegget avvek fra vanlig utførelse.

For det andre må kjøperen tåle et fradrag når utbedringen gir et bedre anlegg enn avtalt. Sekretariatet mente at prisavslaget passende var 30 000 kroner etter at egenandelen er trukket fra.

For det tredje mente nemnda at de 31 190 kronene til feilsøking og midlertidige tiltak hørte med i utbedringskostnadene. De var nødvendige for å avklare hvilken metode som skulle brukes, og forsikringen dekket dem ikke. Nemnda satte derfor prisavslaget til 45 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel (§ 3-1 fjerde ledd).

Kjøperen fikk også 4 000 kroner i erstatning for egenandel til bistand og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen fikk delvis medhold, men bare en liten del av kravet. Saken viser at TG 2 på grunn av alder ikke stenger for et krav når feilen er noe annet enn slitasje, for eksempel utførelse som avviker fra vanlig byggeskikk. Den viser også at nemnda trekker fra verdien av oppgraderingen. Nødvendige undersøkelser kan ofte regnes med i utbedringskostnadene når forsikringen ikke dekker dem.

Kort oppsummert

• Vannbåren varme i en enebolig fra 1995 avvek fra vanlig utførelse. TG 2 i rapporten gjaldt bare alder.
• Nemnda fant en mangel, men trakk fra for oppgradering og egenandel og satte prisavslaget til 45 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, langt under kravet på 115 586 kroner.