Taklekkasje og råteskader i leilighet fra 1983: ikke medhold (FinKN 2025-1185)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i andre etasje i en bygning fra 1983. Den ble solgt for 1,9 millioner kroner i juli 2024. Salgsoppgaven varslet både vedlikeholdsbehov og at leiligheten måtte oppgraderes for å nå dagens standard. Den opplyste også at taket på bygget skulle skiftes, og at det var vedtatt en innbetaling på 40 000 kroner per seksjon til å finansiere det.

I tilstandsrapporten fikk vinduene TG 1, mens innvendige overflater og etasjeskiller fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten gjaldt bare innsiden av leiligheten. Fasader, tak og fellesarealer var ikke vurdert. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om sopp, råte og utettheter i tak. Han svarte ja på spørsmål om vedtak i sameiet og skrev at taket skulle utbedres.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen en pågående vannlekkasje på soverommet, mellom tak, vindu og vegg. Kjøperen meldte fra til selskapet i august 2024. En takstmann fant fukt og store råteskader i yttervegg og deler av gulvet. Årsaken var hull i taktekkingen, som over tid hadde skadet undertaket. Kostnaden ble anslått til 242 700 kroner, inkludert skader inne i leiligheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 242 700 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Han mente at skadeomfanget var upåregnelig. Lekkasjen hadde pågått lenge, og ingen konkrete opplysninger tilsa at det allerede var skader i taket eller i hans leilighet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det viste til at taket var gammelt og ikke var undersøkt av takstmannen. Selger hadde dessuten opplyst om at taket skulle utbedres.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda kom til at boligen ikke hadde en mangel etter § 3-1 og § 3-2, som handler om at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt og det kjøperen med rimelighet kan forvente.

Det første var alderen. Når en bygningsdel ikke har annen dokumentert alder, legges byggeåret til grunn. Taket var da 41 år gammelt.

Det andre var varselet i salgsoppgaven. Kjøperen visste at sameiet hadde bestemt at taket måtte oppgraderes og at det ville koste penger. Da var et oppgraderingsbehov varslet. Nemnda pekte på at kjøperen langt på vei tar risikoen for omfanget når det er opplyst om et problem. En lekkasje fra et så gammelt tak fremsto derfor ikke nødvendigvis som upåregnelig.

Det tredje var at yttervegger og takkonstruksjon aldri var vurdert i tilstandsrapporten, og det var i tråd med oppdraget. Rapporten ga i tillegg TG 2 til innvendige overflater og etasjeskiller. Kjøperen måtte derfor også regne med at det innvendig kunne bli behov for oppgradering, blant annet som følge av lekkasjen. Nemnda fant ingenting i kjøperens klage som ga grunn til et annet resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at sameiet skal gjøre en større jobb, som å skifte tak, kan telle mot kjøperen også når skadene han finner er mer omfattende enn han hadde tenkt seg. Nemnda ser på hva som ble opplyst, hvor gammel bygningsdelen er og hva tilstandsrapporten dekker.

Den viser også at en tilstandsrapport som bare gjelder innsiden av leiligheten, ikke sier noe om tilstanden på tak og yttervegger. Skader som følger av et gammelt tak kan bli regnet som noe kjøperen måtte ta høyde for.

Kort oppsummert

• Lekkasje og råteskader i soverommet i en leilighet fra 1983, med krav om 242 700 kroner.
• Kjøperen var varslet om at sameiet skulle skifte taket, og innvendige deler hadde TG 2.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.