Kul i stuegulvet og lukt fra bad i rekkehus: delvis medhold (FinKN 2026-788)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus på Østlandet fra 1982, solgt for 4,9 millioner kroner og overtatt i desember 2024. Tilstandsrapporten ga badet i underetasjen i hovedsak mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Badet var pusset opp i 2005 som egeninnsats med hjelp fra faglærte. Rapporten viste til sprekker i fuger, fliser med hulrom under, fall som ikke oppfylte kravene, en ukjent membran og at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Innvendige overflater og etasjeskille fikk TG 1 (ingen avvik), og det var opplyst at flere gulv var skiftet i 2005.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på om hun kjente til skjeve gulv eller sprekker. Hun opplyste at membran var lagt på begge bad og at arbeidene var gjort med hjelp fra faglærte venner.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen en stor kul i stuegulvet og en vond lukt fra badet. Kjøperens rapport målte et avvik på 6 millimeter over omtrent en halv meter, som kunne rettes av med avrettingsmasse. Lukten skyldtes trolig at veggflisene nederst trakk og holdt på fuktighet fra gulvet. Det var ikke funnet fukt inne i veggen, og badet var ikke skadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 648 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet besto av 168 750 kroner for stuegulvet og 442 625 kroner for badet, pluss egenandelen på 4 000 kroner for juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at fukt og lukt ikke var opplyst, at kjøperen kunne forvente riktig utførelse selv om det var opplyst om egeninnsats, og at gulvene hadde fått TG 1.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at badet i hovedsak hadde TG 2 og at oppgradering var påregnelig. Kulen i stuegulvet var etter selskapets mening bare et estetisk avvik, og det er ikke uvanlig med ujevnheter i et tjue år gammelt gulv. Selskapet mente også at kulen måtte ha vært synlig på visning, og at prisavslaget under enhver omstendighet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

For det første kulen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under tvil til at skjevheten var en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kan forvente. Også nemnda fant spørsmålet tvilsomt, men landet på det samme.

For det andre lukten. Nemnda så på den som en nokså spesiell konstruksjonsfeil: veggfliser og plater satt uten avstand til gulvet suger opp vann og gir lukt. Nemnda var enig med selskapet i at det var gitt mye risikoopplysninger om badet. Likevel mente nemnda, under tvil, at kjøperen ikke kunne forvente akkurat dette avviket. Derfor var det også en mangel her.

For det tredje beløpet (§ 4-12). Nemnda satte prisavslaget til 55 000 kroner for kulen og 30 000 kroner for lukten. På grunn av badets alder og de mange risikoopplysningene ble fradraget for at kjøperen får nye veggfliser og plater med lengre levetid ganske høyt. Etter fradrag for kjøperens egenandel etter § 3-1 ble det samlede prisavslaget 75 000 kroner. Kjøperen fikk også 4 000 kroner og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tvilsom mangel kan gi medhold, men at beløpet følger verdifallet og ikke tilbudet fra håndverkeren. Kravet på 648 250 kroner endte på 75 000 kroner.

Den viser også at mange risikoopplysninger om et bad ikke uten videre stenger for krav. Det kan avhenge av om feilen er av en type som kjøperen kunne forvente ut fra det som sto i dokumentene. En tilstandsrapport som beskriver aldersslitasje, gir ikke selger dekning for en spesiell konstruksjonsfeil som ikke er nevnt.

Kort oppsummert

• Et rekkehus fra 1982 hadde en kul i stuegulvet og lukt fra et bad som var pusset opp i 2005.
• Nemnda fant mangel begge steder, men under tvil, og fradraget for nye bygningsdeler ble høyt.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 75 000 kroner.