Farlig pipe, kondens og økte kommunale avgifter: delvis medhold (FinKN 2025-312)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1969. Den ble solgt for 5,1 millioner kroner med kontrakt 17. juni 2023, og kjøperen overtok 13. juli 2023. Salgsprospektet beskrev en gjennomgående god standard og sa at huset jevnlig var oppgradert, blant annet med ny drenering, nytt tak og ny kledning. Tilstandsrapporten ga pipe og ildsted TG 2, og VVS (varme, ventilasjon og sanitær) fikk også TG 2. Det er en tilstandsgrad som betyr vesentlige avvik.

Kjøperen reklamerte 24. august 2023 på tre forhold. For det første var kommunale avgifter for 2023 på 36 708 kroner, mens prospektet oppga 27 880 kroner for 2022. For det andre var det kondens i stua og på kaldloftet. For det tredje viste pipa seg å være dårlig utført da kjøperen åpnet veggen under oppussing. Der lå lecablokker og sotsvidd sponplate mot pipa, og brannvesenet la ned fyringsforbud.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 286 670 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet var delt i 140 670 kroner for avgiftene, 78 000 kroner for ventilasjonen og 68 000 kroner for pipa.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente boligen var i samsvar med opplysningene ved salget. Det viste også til at avgiftene i prospektet gjaldt 2022 og at selger ikke var grovt uaktsom (svært uforsiktig) ved ikke å vite om økningen. Til slutt mente selskapet at prisavslaget uansett var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Pipe og ventilasjon var mangler. Nemnda sluttet seg til at avvikene var større enn det kjøperen kunne forvente etter salgsmaterialet (§ 3-2). Ventilasjonen var vurdert til TG 1 i takkonstruksjonen, og pipa så bedre ut på papiret enn den var. Den hadde ikke fått noen avvik, og prospektet viste en peisovn som ga god varme. At pipa var tett og i strid med brannreglene, var langt alvorligere enn noe som ble opplyst.

Avgiftene var ikke en mangel. Prospektet sa at tallene gjaldt 2022, at avgiftene kunne variere, og at eiendomsskatten måtte ventes å bli høyere fra 2023. Opplysningene var riktige (§ 3-8). Nemnda pekte også på at det er vanlig at kommunale avgifter går opp fra ett år til et annet. Om selger burde ha fortalt mer (§ 3-7), lot nemnda stå åpent, blant annet fordi det var uklart om en slik opplysning ville ha påvirket kjøperen.

Utmålingen. Nemnda la til grunn utbedringskostnader på 146 000 kroner for pipe og ventilasjon. På pipa ble det trukket fra noe, fordi kjøperen var forberedt på en viss slitasje (standardhevingsfradrag, at kjøperen ikke skal få bedre enn avtalt). På ventilasjonen ble det ikke trukket fra, siden utbedringen ble sett på som lokal. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, med forsinkelsesrente fra kravet ble fremsatt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv en TG 2 ikke fritar selger for alt. Blir avviket klart verre enn det rapporten beskriver, kan det være en mangel. En feil som gir fare for brann, er noe kjøper vanligvis ikke må regne med.

For kommunale avgifter er bildet motsatt. Når prospektet sier at tallene er fra et tidligere år og at de kan bli høyere, er det vanskelig å få medhold i at økningen er en mangel.

Utfallet er også en påminnelse om at delvis medhold ofte betyr et lavere beløp enn kravet. Her fikk kjøperen 100 000 kroner av 286 670 kroner.

Kort oppsummert

• Pipa hadde brannfarlige feil og fyringsforbud, og huset hadde kondens. Begge deler var mangler.
• Økte kommunale avgifter var ikke en mangel, fordi prospektet advarte om usikre tall og høyere eiendomsskatt.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 100 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.