Tilbakeslag fra avløpsrør i enebolig fra 1985: ikke medhold (FinKN 2024-692)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985, solgt for 2,7 millioner kroner i 2023. Salgsprospektet omtalte den som en «eldre enebolig som trenger oppussing». I tilstandsrapporten fikk utvendige vann- og avløpsledninger TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, at anlegget virket nå, men at det kunne oppstå skader plutselig på et eldre anlegg.

Selger hadde eid og bodd i boligen i mange år. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste han at det hadde vært tilbakeslag i sluket på badet i kjelleren to ganger, og at avløpet fra kjelleretasjen hadde noe dårlig fall.

Omtrent tre uker etter overtakelsen fikk kjøperen et omfattende tilbakeslag av vann i kjelleren. En rørlegger kamerainspiserte avløpsrøret og fant en lang svanke, som ble antatt å være årsaken. Røret var av plast fra 1985.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 306 418 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente, under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Beløpet var et pristilbud på å bytte kloakkledningen frem til kommunal hovedledning. Kjøperens egen bygningsforsikring hadde avslått å dekke skaden.

Kjøperen mente at opplysningene om eldre rør og tidligere tilbakeslag ikke var nok til at hun måtte vente et så dårlig rør.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Selskapet mente at avløpet var slik det var beskrevet og avtalt ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst:

• Klare risikoopplysninger. Avløpsrøret hadde TG 2 med opplysning om høy alder. Selger hadde opplyst om tilbakeslag og dårlig fall på avløpet. Nemnda viste særlig til disse opplysningene.
• Rørets alder. Anbefalt brukstid for et utvendig avløpsrør er 40 til 50 år, og røret var 38 år da avtalen ble inngått. Skaderapporten viste at skaden hadde oppstått over tid, med en svanke som gav for lite fall. Da var det ikke uventet med kostnader til nytt rør.
• Sammenlignbare saker. Nemnda har i to tidligere saker med tilsvarende risikoopplysninger ikke funnet noen mangel.

Nemnda kom til at boligen verken avvek fra avtalen etter avhendingsloven § 3-1, eller fra det kjøperen med rimelighet kunne vente etter § 3-2 første ledd.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når selger åpent forteller om tidligere tilbakeslag, og tilstandsrapporten sier at avløpsrørene har passert halve brukstiden, regner nemnda det som påregnelig at rørene må byttes. Da hjelper det ikke at feilen viser seg omfattende og dyr.

Det er også verdt å legge merke til at kjøperens eget krav gjaldt en full utskifting av kloakkledningen. Kjøper må kunne vise at boligen avviker fra det hun kunne vente, og opplysningene i salgsmaterialet er det viktigste grunnlaget for den vurderingen.

Kort oppsummert

• Kjøper fikk kloakktilbakeslag i kjelleren tre uker etter overtakelsen, og krevde 306 418 kroner for nytt avløpsrør.
• Nemnda la vekt på at selger hadde opplyst om tilbakeslag og dårlig fall, og at avløpsrøret hadde TG 2 og høy alder.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet.