Dårlig vanntrykk i enebolig fra 1903: ikke medhold (FinKN 2025-61)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1903, solgt for 3 millioner kroner. Kjøperen overtok 22.9.23. Tilstandsrapporten ga både innvendige vannledninger og utvendige vann- og avløpsrør «mørk» TG 2. Det betyr at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Rapporten sa at anlegget fungerte nå, men at skader kunne oppstå plutselig på eldre anlegg, og at det var naturlig å bytte rør ved oppgradering av våtrom. Rapporten sa også at takstmannen ikke hadde gjort full funksjonstesting av sanitæranlegget.

Selgeren hadde bodd i boligen siden 2017. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev han at vanntrykket var redusert, men at det fungerte greit for nåværende eier, slik det hadde gjort for tidligere eier.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Etter overtakelsen fant kjøperen at vanntrykket var svakt. En rørlegger målte gatetrykket til rundt 5 bar, som falt mot 1 bar når en kran eller et toalett ble åpnet. Feilen viste seg å være en gammel vannledning mellom bakkekranen og den kommunale ledningen. Utbedringen kostet 161 934 kroner. I tillegg kom et tilbud på asfaltering på 37 500 kroner og materialer for 15 752 kroner.

Kjøperen krevde 215 186 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kjøperen mente at opplysningene ikke sa hvor dårlig vanntrykket var, og viste til en dom fra en lagmannsrett der selgeren hadde skrevet dårlig vanntrykk, men boligen nesten ikke hadde vann. Kjøperen pekte også på at takstmannen ikke hadde testet vanntrykket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøperen var informert om vanntrykket før kjøpet, og til kjøperens plikt til å undersøke boligen (§ 3-10).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde avgjort saken, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold var viktige.

For det første var det opplyst om problemet. Når selgeren skriver at vanntrykket er redusert, flytter det i hovedsak risikoen for vanntrykket over på kjøperen. Er et problem opplyst, har kjøperen langt på vei risikoen for hvor stort det er. Da var dårlig vanntrykk en del av avtalen (§ 3-1), og det var ikke upåregnelig (§ 3-2).

For det andre støttet tilstandsrapporten dette. Rørene var gitt TG 2, og hadde dermed relativt kort tid igjen. Fakturaen for arbeidet pekte nettopp på gamle rør som årsak.

For det tredje var lagmannsrettens sak annerledes. Der var boligen nesten uten vann og ubeboelig. Her var trykket redusert, og selgerens beskrivelse var dekkende (§ 3-7).

Nemnda var enig i at det var uheldig at takstmannen ikke testet og beskrev vanntrykket. Det fikk likevel ikke betydning, fordi kjøperen hadde fått opplysningen i egenerklæringen. Nemnda tok derfor ikke stilling til om rapporten var ugyldig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er hele opplysningsbildet som teller. Ordet redusert i egenerklæringen og TG 2 på rørene var nok til at dårlig vanntrykk ble en del av avtalen. Selv om kjøperen fant at problemet var verre enn forventet, var det opplyst om, og da bærer kjøperen langt på vei risikoen for omfanget.

Saken viser også at en mangel i selve tilstandsrapporten ikke alltid hjelper, når samme opplysning står et annet sted i salgsdokumentene. Vurderingen kan bli en annen hvis en opplysning er så mild at den ikke gir et riktig bilde av tilstanden.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en enebolig fra 1903 fant svært svakt vanntrykk og krevde 215 186 kroner i prisavslag.
• Selgeren hadde opplyst om redusert vanntrykk, og rørene var vurdert til TG 2, så problemet var en del av avtalen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.