Vann på innglasset terrasse, leilighet fra 1995: delvis medhold (FinKN 2023-961)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Rogaland fra 1995, solgt for 3,55 millioner kroner. Den ble markedsført med innglasset terrasse. Salgsoppgaven sa at skyvefeltene hadde slitte pakninger, og at vann hadde en tendens til å samle seg der fallet til sluk er dårlig, ifølge selger. Neste avsnitt sa at kjøper overtok ansvaret og risikoen for dette, og viste til tilstandsrapporten. Der var terrassen gitt TG 0 og 1, og det sto ingen tilleggstekst om terrassen.

I egenerklæringen svarte selger ja på om han kjente til utettheter, og skrev at tetningen i overbygget var dårlig. Han svarte nei på feil ved vann og avløp og nei på om det var utført arbeid på terrassen.

Kort tid etter overtakelsen ble terrassen oversvømt ved nedbør. Fagfolk fant utette overganger mellom innglassingen og resten av konstruksjonen, og motfall mot sluket. Vannet ble liggende på store deler av gulvet, og terrassen kunne vanskelig brukes. Selger forklarte at problemet hadde vært der helt fra boligen var ny, at et tidligere utbedringsforsøk ikke hadde vært nok, og at de selv hadde skjøvet vannet mot sluket når det regnet mye.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 163 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), det vil si utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente terrassen avvek fra det som kunne forventes, at opplysningene var underkommunisert (at problemet ble fremstilt som mindre enn det var), og at TG 0 og 1 var feil.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at forholdet var opplyst ved salget og derfor ikke kunne gjøres gjeldende som mangel. Det pekte på terrassens alder og forventede levetid og mente at et eventuelt avslag måtte reduseres.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda fant at boligen hadde en mangel etter § 3-2, fordi problemet og utbedringsbehovet var mer omfattende enn kjøperen hadde grunn til å vente. Tre ting talte for det.

Opplysningene var fragmentariske og noe uklare. De sto under overskriften byggemåte, uten å nevne at de gjaldt terrassen. Henvisningen til tilstandsrapporten var egnet til å forvirre, fordi takstmannen ikke hadde skrevet noe om terrassen der.

Selger visste at det samlet seg vann ved nedbør og at et tidligere forsøk på utbedring ikke hadde løst det. Dette var ikke sagt til kjøperen.

Terrassen var også gitt TG 0 og 1, som ga inntrykk av en fullt brukbar terrasse.

Prisavslaget ble likevel lavere enn kravet. Nemnda mente at underlaget var temmelig gammelt, og at salgsdokumentene ga urovekkende signaler om mulig vannansamling. Det ble derfor gjort fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var). Nemnda satte prisavslaget til 80 000 kroner, og det beløpet inkluderer kjøperens egenandel etter § 3-1. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at et problem finnes, ikke alltid er nok. Hvis problemet viser seg å være mye større enn det salgsdokumentene ga inntrykk av, kan det fortsatt være en mangel. Uklare henvisninger og en tilstandsgrad som ikke stemmer med advarslene, gjør at opplysningene lettere regnes som mangelfulle. Samtidig viser saken at prisavslaget kan bli lavere enn utbedringskostnadene når bygningsdelen er gammel.

Kort oppsummert

• Den innglassede terrassen i en leilighet fra 1995 ble oversvømt ved regn, med motfall til sluket og utette overganger.
• Nemnda mente advarslene var uklare og underkommuniserte omfanget, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner av et krav på 163 750 kroner, på grunn av fradrag for standardheving og egenandel.