Råteskadet tak i fritidsbolig fra 1864: ikke medhold (FinKN 2025-86)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor fritidsbolig fra 1864, solgt for 3,15 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den sjarmerende og historisk, og sa at det måtte påregnes moderniseringer. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) sto det at boligen var gammel og hadde oppussingsbehov, og at det var råte i gulv og hadde vært mus.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten sa at taket måtte skiftes eller utbedres, og at tidspunktet for å skifte undertaket nærmet seg. Kostnadsestimatet var 100 000 - 300 000 kroner. Takkonstruksjonen og beslagene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Da kjøperen lot taket vaske, fant fagfolk at det var omfattende råte og feilmontering. Kjøperen forklarte at undertaket var råtnet, og at det var lagt uten lekter, slik at det oppsto kondens.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 900 000 kroner. Kjøperen viste til at utbedringen av taket kostet omkring 1,2 millioner kroner. Kjøperen mente for det første at det var upåregnelig at taket var så dårlig (§ 3-2). For det andre mente kjøperen at kostnadsestimatet var misvisende og at selgerens takstmann ikke hadde gitt riktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet. Det viste til de klare risikoopplysningene om taket, til boligens alder og til at estimatet gjaldt taktekkingen og ikke undertaket. Selskapet mente at det ikke var noe å bebreide takstmannen.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet mente at det ikke var en mangel, og tre forhold veide tyngst.

For det første gjaldt kostnadsestimatet etter flertallets syn taktekkingen, ikke hele taket. Estimatet i en tilstandsrapport er et forsiktig anslag på generelt grunnlag, og skal ikke forveksles med et pristilbud. Takstmannen plikter heller ikke å gi anslag for bygningsdeler med TG 2. Nemnda mente derfor at estimatet ikke var misvisende.

For det andre var risikoen ved taket beskrevet tydelig. Taktekkingen hadde TG 3, taket måtte skiftes eller utbedres, og tiden for å skifte undertaket nærmet seg.

For det tredje var boligen fra 1800-tallet, og selgeren hadde opplyst om oppussingsbehov. Flertallet mente at det var påregnelig for kjøperen å få utgifter til taket, og at utskifting av taktekkingen alene kunne komme opp mot 300 000 kroner. Ekstra kostnader var ikke upåregnelige for en så gammel bolig.

Flertallet mente også at en tidligere avgjørelse som kjøperen viste til, ikke var fullt sammenlignbar. Der var taktekkingen gitt en bedre tilstandsgrad, og anslaget kunne forstås som å gjelde både taktekking og undertak.

Mindretallet, ett medlem, mente at det var en mangel. Etter mindretallets syn ville en vanlig kjøper forstå at anslaget gjaldt utskifting av både taktekking og undertak. Kostnadene lå langt over det høyeste tallet i intervallet, og kostnadene var ikke bestridt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsestimat i en tilstandsrapport er en veiledning og ikke en garanti. Hva estimatet omfatter, avhenger av hvordan rapporten er skrevet, og estimatet knytter seg til den bygningsdelen som er nevnt.

Den viser også at alder og tydelige advarsler i rapporten veier tungt. Jo flere risikoopplysninger om en bygningsdel, desto vanskeligere er det å hevde at store kostnader var upåregnelige.

Kort oppsummert

• Råteskader og feil ved taket på en fritidsbolig fra 1864 førte til et krav på 900 000 kroner.
• Nemndas flertall ga kjøperen ikke medhold: estimatet gjaldt taktekkingen, risikoen var beskrevet, og boligen var gammel.
• Mindretallet mente at estimatet på 100 000 - 300 000 kroner var misvisende, og at det var en mangel.