El-anlegg, vann og skadedyr i hytte fra 1973: ikke medhold (FinKN 2026-1005)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidseiendom i Innlandet fylke, oppført i 1973 og solgt for 750 000 kroner. Kjøpekontrakten er datert 13.5.24. Salgsoppgaven presenterte hytta som en fritidsbolig med fin og usjenert beliggenhet, og opplyste at den hadde behov for vedlikehold og oppgraderinger. Den la til at hyttas alder gjør at en ombygging kan avdekke feil utover det som står i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Yttervegger hadde fuktskade, sopp og slitte overflater. El-anlegget ble ikke undersøkt (TG IU), og rapporten viste til et åpent anlegg med skrusikringer. Det var ikke gjort kontroll de siste fem årene, og samsvarserklæring fantes ikke. Det var ikke innlagt vann. Selger hentet vann fra en vannpost med slange om sommeren. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om skadedyr og om arbeid på el-anlegget.

Omtrent en måned etter overtakelsen 3.6.24 reklamerte (meldte fra om kravet) kjøperen på el-anlegg, vannkvalitet, skadedyr og vedskur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 89 512 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen viste til utstrakt bruk av skjøteledninger og arbeid som ikke var fagmessig utført, spor etter skadedyr bak kjøleskapet, gulaktig og grumsete drikkevann, og et vedskur som skal stå utenfor tomtegrensen. Kjøperen mente at selger ikke hadde gitt opplysninger som kjøper hadde grunn til å vente, og at flere avvik skyldtes funksjonssvikt og ikke bare alder.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det pekte på hyttas alder og på risikoopplysningene i salgsprospektet og tilstandsrapporten, og mente at ingen av forholdene var upåregnelige eller skyldtes manglende opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda tiltrådte begrunnelsen på alle punkter.

El-anlegget: Rapporten og egenerklæringen viste at det hadde gått lang tid siden siste arbeid. Selger hadde eid hytta siden slutten av 80-tallet, og bildene i rapporten viste eldre løsninger. Et utbedringsbehov av denne størrelsen var ikke en mangel (avhendingsloven § 3-2), og det var ikke holdepunkter for at selger hadde gitt uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

Vannet: Salgsoppgaven sa at vannet kom fra en vannpost via slange. Da måtte kjøperen regne med at kvaliteten kunne variere. Forholdet var heller ikke dokumentert.

Skadedyr: Selv om selger svarte nei i egenerklæringen, mente nemnda at skadedyr er påregnelig i eldre eiendommer. Kjøperen kunne ikke vente at hytta var helt tett. Det var ikke dokumentert konstruksjonsskader, og ekstra sikring ville koste 4 000 kroner. At det fantes skadedyrssikring, betyr ikke at selger hadde vært plaget, siden slikt også kan være forebyggende.

Vedskuret: Forholdet var udokumentert, og kjøper har selv en undersøkelsesplikt (§ 4-9), blant annet om tomtegrensene. Et nytt forhold om terrassen som kjøperen tok opp senere, ble ikke behandlet, fordi hverken selskapet eller sekretariatet hadde vurdert det.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og type bolig teller mye. Ved en eldre, enkel hytte med tydelige risikoopplysninger må kjøperen regne med utbedringsbehov utover det rapporten nevner. Der salgsdokumentene forteller at el-anlegget ikke er undersøkt, blir det vanskelig å hevde at feil senere var uventet.

Dokumentasjon teller også. Forhold som bare bygger på kjøperens egen gjengivelse av hva som ble sagt eller vist, veier lite i en skriftlig sak. Kjøper må dessuten selv sette seg inn i tomtegrensene før kjøpet.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1973 med krav om prisavslag på 89 512 kroner for el-anlegg, vann, skadedyr og vedskur.
• Nemnda mente alder, enkel standard og klare risikoopplysninger gjorde at ingen av forholdene var mangler.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet ble ikke tilkjent.