Boligkjøperforsikring og feil i leilighet: delvis medhold (FinKN 2026-200)

Hva saken gjaldt

Saken gjelder en kjøper som tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker rimelige og nødvendige utgifter til juridisk og teknisk bistand hvis kjøper har et mangelskrav mot selger) da hun kjøpte en andelsleilighet på Østlandet i 2024. Klagen handler altså ikke om selve mangelskravet mot selger, men om hvor mye hjelp forsikringen skulle gi.

Tilstandsrapporten hadde gitt flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet el-anlegget og gulvoverflatene. Kjøkkeninnredningen bar preg av alder og slitasje. Manglende samsvarserklæring på elektrisk anlegg ga TG 2, og det var opplyst at hovedstoppekranen satt utenfor leiligheten, i kjelleren. I egenerklæringen var det ikke opplyst om feil eller mangler.

Etter overtakelsen meldte kjøper inn rundt tjue forhold. Det gjaldt blant annet feil ved el-anlegget, jording og kontakter, radiatorer som ikke virket, skade på en vegg, skadede plater under kjøkkenbenken, vann ved kjøleskapet, stekeovn og kjøleskap som ikke virket, en fastmontert gardin som ikke gikk helt ned, og manglende opplysning om at det skulle bygges t-bane under boligen. En takstmann fant blant annet svakt motfall i dusjen og løse lameller i parketten, med utbedringskostnader anslått til 7 500 og 12 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente at selskapet uberettiget hadde avslått videre bistand. Hun krevde dekning av alle påløpte og fremtidige utgifter til sakkyndig og juridisk hjelp, kompensasjon for eget arbeid med saken, tap fordi reklamasjonsrapporten ble sendt til selgersiden uten samtykke, en skadetakst på 3 000 kroner og utgifter til kontroll av el-anlegget.

Tryg er kjøperens eget forsikringsselskap i denne saken. Selskapet holdt det åpent at kjøper kunne nå frem med to forhold, nemlig fallet på badet og taklyset i garderoben, og innvilget bistand til dem. For resten mente selskapet at kravene ikke var sannsynlige å vinne frem med. Det viste til at forsikringen bare gjelder når det er sannsynlighetsovervekt (mer sannsynlig enn ikke) for at det foreligger en mangel, og at tilbehør er unntatt. Selskapet mente også at kjøper høyst kunne oppnå et prisavslag på 5 000 kroner etter fradrag for den lovfestede egenandelen på 10 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold, og nemnda sluttet seg til dette. Avgjørelsen var enstemmig. Det var tre forhold som avgjorde.

For det første el-anlegget. Nemnda mente at det ikke var godt nok undersøkt hvordan el-anlegget egentlig sto til, og at noe av det kunne være mangler. Kjøper hadde derfor krav på videre bistand til dette forholdet under forsikringen.

For det andre de øvrige forholdene. Nemnda mente at mange av dem var kosmetiske og nokså bagatellmessige, og at de var alminnelig vedlikehold snarere enn mangler. Ved kjøp av en eldre bolig må kjøper regne med utidsmessigheter, slitasje og elde. Forholdene var derfor ikke dekningsmessige.

For det tredje pengekravene. Nemnda avviste kravet om dekning av skadetaksten på 3 000 kroner og kravet om erstatning. Om el-kontrollen påpekte nemnda at sekretariatet bare hadde anbefalt en slik kontroll for å kartlegge avvikene. Verken sekretariatet eller nemnda tok stilling til hvem som skulle dekke kostnaden, eller hvor omfattende kontrollen burde være.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke gir hjelp til alt som er galt med boligen. Forsikringen dekker bare forhold der det er mer sannsynlig enn ikke at det er en mangel. Små avvik, slitasje og vedlikehold kommer ofte ikke i den kategorien, særlig i en eldre bolig der tilstandsrapporten allerede har gitt flere deler TG 2.

Å melde inn mange forhold gir ikke nødvendigvis mer dekning. Det er tyngden i det enkelte forholdet som teller. Utgifter du har hatt uten å avklare dem med forsikringsselskapet først, kan bli ansett som ikke rimelige og nødvendige.

Kort oppsummert

• En kjøper meldte inn rundt tjue forhold etter å ha kjøpt en andelsleilighet, og selskapet dekket bare bistand til noen få.
• Nemnda mente at feil ved el-anlegget var dekningsmessige, mens resten var bagatellmessig eller vedlikehold.
• Kjøper fikk delvis medhold. Kravet om dekning av skadetaksten og erstatning førte ikke frem.