Fuktig krypkjeller i enebolig fra 1971: ikke medhold (FinKN 2025-134)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1971, med tilbygg fra 1985. Den ble solgt for 3,3 millioner kroner ved kontrakt i juli 2022 og omtalt i salgsprospektet som «velholdt». Tilstandsrapporten ga flere deler av huset TG 2 (avvik som kan kreve tiltak): veggene, rommene under terreng, krypkjelleren og dreneringen. Rapporten opplyste at bare deler av dreneringen var skiftet i 2021, og at resten var fra byggeåret. Rommene under terreng ble kalt en risikokonstruksjon for skjulte fuktskader.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger at det hadde vært fukt i kjeller eller krypkjeller, og at dette var rettet opp i 2019 og 2020.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper mye vann i krypkjelleren og reklamerte (meldte fra om mangelen) i februar 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 183 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et tilbud om ny drenering. Kjøper mente forholdet var upåregnelig, og at selger hadde holdt tilbake at det fantes en inspeksjonsluke til krypkjelleren og at dreneringen hadde feil.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til at bare to sider av huset hadde fått ny drenering, og til TG 2 på dreneringen. Selskapet innrømte at opplysningen om inspeksjonsluken var uriktig, men mente den ikke hadde påvirket kjøpet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første måtte kjøper regne med at deler av dreneringen var 51 år gammel og at det kunne bli nødvendig med tiltak. Både drenering og tilliggende konstruksjoner hadde fått TG 2 eller dårligere, og rapporten nevnte fukt i kjelleren.

For det andre var ikke skadeomfanget større enn kjøper kunne forvente. Kjøpers egen skaderapport målte fukt i treverket som ikke var på skadelig nivå, og det målte nivået hadde trolig vært stabilt siden huset ble bygget. Tilbudet gjaldt dessuten ny drenering, og det er ikke noe selger hefter for.

For det tredje mente nemnda at selger hadde kjent til inspeksjonsluken, og at opplysningen dermed var tilbakeholdt. Likevel førte ikke det til mangel, fordi kjøper var kjent med at det fantes en krypkjeller. Loven krever at feilen faktisk har påvirket avtalen (innvirkningsvilkåret).

Nemnda behandler saker skriftlig. Den kunne derfor ikke fastslå hva en håndverker hadde sagt til selger flere år før salget, og kunne ikke se at selger kjente til fuktinnsig i den aktuelle delen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig med opplyst TG 2 og en delvis skiftet drenering gir kjøper mindre å stå på. Når rapporten sier at deler er fra byggeåret, regnes utbedring som påregnelig. En feil i salgsmaterialet er heller ikke nok alene: den må ha hatt betydning for kjøpet. Nemnda vektlegger også hva som er dokumentert, og hva som var opplyst før kjøpet.

Kort oppsummert

• Vann i krypkjelleren i en enebolig fra 1971, der bare deler av dreneringen var skiftet.
• Nemnda mente dette var påregnelig ut fra alder, TG 2 og opplysningene i salgsmaterialet.
• Kjøper fikk ikke medhold, selv om selger hadde holdt tilbake opplysningen om inspeksjonsluken.