Kjøkkenlekkasje og bad i tomannsbolig fra 2010: delvis medhold (FinKN 2024-946)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig i Vestland fylke oppført i 2010. Selger hadde eid den siden den ble bygget. Den ble solgt for 5,35 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 24.7.23 og overtatt 4.9.23.

Tilstandsrapporten ga begge bad noen avvik. Badene fra byggeåret fikk både TG 1 og mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). På badet i andre etasje var det påvist bom i fliser (hulrom under), avvik i fall og ca. 10 mm høydeforskjell ved dørterskelen. Kjøkkenet, fra 2015, fikk mørk TG 2 fordi det manglet lekkasjevarsler. Det var montert en kran som gir kokende vann. Støttemurer var ikke vurdert i rapporten, og salgsdokumentene sa ikke noe om muren.

Etter overtakelsen fikk kjøperne gjennomført en boligsjekk og innhentet en egen takstrapport. De reklamerte på badet i første etasje, badet i andre etasje, vannlekkasje på kjøkkenet og støttemuren mot nabotomten. Senere kom også et tett toalettavløp.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 576 250 kroner. Takstrapporten anslo utbedring av badet i andre etasje til 225 000 kroner og støttemuren til 250 000 kroner. Kjøkkenet ble anslått til 20 000 kroner, og kjøperne la også frem et pristilbud på 68 750 kroner. Fugeglipen i første etasje ble anslått til 6 250 kroner. Selger hadde allerede overført 7 000 kroner for de løse dusjdørene.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) viste til at bildene i salgsoppgaven viste at muren var svekket, og til at badene var 13 år gamle og at det var gitt risikoopplysninger. Det mente kjøkkenlekkasjen var innenfor det forventbare og at utbedringen kostet mindre enn egenandelen. Om toalettet mente selskapet at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første var det ingen mangel ved badet i første etasje, og ingen mangel ved støttemuren. Nemnda pekte på at saken om muren var svakt opplyst.

For det andre var det ingen mangel ved badet i andre etasje. Nemnda var enig med kjøperne i at fallproblemet kunne vært tydeligere formulert. Men gulvet var gitt mørk TG 2 nettopp på grunn av fall og bom i flisene, badet var 13 år gammelt, og tilliggende konstruksjoner hadde også mørk TG 2. Toalettavløpet var reklamert i tide, men for svakt dokumentert til å konstatere en mangel.

For det tredje var kjøkkenlekkasjen en mangel etter § 3-2 (boligen må stemme med det kjøperen med rimelighet kunne vente). Kjøkkenet var opplyst å ha kokende-vann-kran, og selve lekkasjen var ikke opplyst. Nemnda satte prisavslaget noe høyere enn 10 000 kroner, fordi det også måtte tas hensyn til utbedring av veggen etter fuktskadene. Samlet prisavslag ble 40 000 kroner etter fradrag for egenandelen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at delvis medhold kan bety at bare ett av flere forhold fører frem. Når tilstandsrapporten faktisk nevner avvik, som fall og bom i fliser, og badet er gammelt, er det vanskelig å få medhold. En skade som ikke er nevnt i rapporten eller salgsoppgaven, som lekkasjen på kjøkkenet, kan derimot gi prisavslag. Den som krever, må også dokumentere hvert forhold for seg. Svak dokumentasjon om muren og toalettet gjorde at de ikke førte frem.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 576 250 kroner for bad, støttemur, toalett og lekkasje på kjøkkenet.
• Bare kjøkkenlekkasjen var en mangel, fordi badene var gamle med opplyste avvik, og fordi støttemuren og toalettet var for svakt dokumentert.
• Kjøperne fikk delvis medhold med prisavslag på 40 000 kroner.