Feil tomtegrense og rørfeil i enebolig fra 2003: delvis medhold (FinKN 2025-152)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2003, solgt for 6,9 millioner kroner i november 2022. Salgsoppgaven viste til en stor tomt på omtrent 1,9 mål med store terrasseområder. Den sa også rett ut at tomten hadde mindre nøyaktige tomtegrenser, slik at størrelse og grense kunne avvike. Kommunen hadde ikke gitt brukstillatelse eller ferdigattest (godkjenning av at boligen er ferdig og kan tas i bruk). Det var også listet opp avvik fra tegningene, og tilstandsrapporten sa at det var mulig at det var bygget større enn tillatt.

Etter overtakelsen i januar 2023 ville kjøperen bygge ut eiendommen. Da viste det seg at tomten hadde byggegrenser mot sjø, vann og dammer. Det viste seg også at tomtegrensen mot naboen i vest ikke stemte. Tomten var forskjøvet flere meter, slik at kjøperen ikke eide arealet der gjerde, støttemur og platting sto. Til slutt fant kjøperen avvik ved rørene i kjelleren. Rørene hadde fått TG 1 (ingen avvik) i tilstandsrapporten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 845 075 kroner. Kravet bestod av flere poster, blant annet 500 000 kroner i verditap, 63 000 kroner for å fjerne tiltak utenfor grensen, 175 000 kroner etter en rapport om rørene og 36 250 kroner for bygningsarbeid i kjelleren.

Kjøperen mente at det var upåregnelig at tomten hadde så mange begrensninger og at bebyggelse sto på naboens grunn. Kjøperen mente også at selger visste om forholdene. Selskapet, HDI, avviste kravet og viste til at risikoen var klart opplyst. Om rørene mente selskapet at kravet var dårlig dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda var enige om resultatet, og avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold avgjorde:

• Tomtegrensen. Det stod tidlig i salgsoppgaven at grensene var mindre nøyaktige. Da kunne ikke avviket være upåregnelig, og nemnda fant ingen mangel etter avhendingslova § 3-2 eller § 3-7.
• Plangrunnlaget. Nemnda var mer i tvil, men mente at begrensninger på boligtomter er ganske vanlige. Det var opplyst at tomten var uregulert og delvis båndlagt av en hensynssone (et område med særlige regler), så kjøperen visste at det fantes innskrenkninger. Det var uklart hvilke planer som ble rammet og hva som senere var løst. Kravet var derfor ikke dokumentert. Nemnda la til at bedre bevisføring kanskje kunne belyse saken bedre.
• Røropplegget. Her var det en mangel, fordi rørene var gitt TG 1 og ble funnet i strid med forskriftene. Nemnda mente at rapporten fra rørleggeren var brukbar selv om den var vag. Selskapet hadde ikke pekt på konkrete feil i den. Prisavslaget ble derfor satt til 150 000 kroner, som er den laveste enden av kostnadsintervallet i rapporten. Egenandelen skal trekkes fra, og forsinkelsesrente tilkjennes.

Det var altså bare det ene av tre forhold som førte frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at åpne opplysninger i salgsoppgaven om upresise grenser, manglende ferdigattest og mulige avvik flytter risikoen til kjøperen. Det hjelper lite å oppdage det senere.

Saken viser også at rørfeil som tilstandsrapporten ga TG 1, kan gi en mangel selv når kravet er svakt dokumentert. Nemnda kan da velge det laveste beløpet i et anslag. Krav om verditap og flere andre poster må dokumenteres tydelig for å nå frem.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2003 med terrasse delvis på naboens tomt, byggegrenser og feil på rørene i kjelleren.
• Grense og plangrunnlag var ikke en mangel fordi risikoen var opplyst. Rørfeilene var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av et krav på 845 075 kroner.