Altan og stoppekran i enebolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2025-452)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med hybeldel på Sørlandet, oppført i 1988 og bygget på i 2016. Den ble solgt for 6,25 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga vannledninger, avløpsrør og terrasse eller altan TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten opplyste også at det var innvendig stoppekran (en kran som stenger vanntilførselen) i vaskerommet i hoveddelen og i boden i hybelen. Selger hadde eid boligen siden 1990.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper (en skriftlig klage til selger eller forsikringsselskapet) på mange forhold. Blant dem var lukt fra toalettrommet, avvik ved gulv, setninger ved altanen, en søyle under karnappet, skrukoblinger i veggen og manglende stoppekran. En rørlegger fant at boligen ikke hadde manuell stoppekran, bare en elektrisk vannstopper.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 161 857 kroner, pluss forsinkelsesrente. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (en forsikring selger tegner, og som dekker kjøperens krav ved mangler), avviste kravet. Det mente at mange av forholdene var kosmetiske eller synlige, at det var gitt klare risikoopplysninger, og at behovet for utbedring ikke var godt nok dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at tre forhold var mangler etter § 3-2.

For det første altanen og drageren ved karnappet. Skjevhetene på altanen og den manglende understøttelsen av drageren var avvik fra det kjøper kunne forvente. Kjøpers takstmann underbygget dette i en senere uttalelse.

For det andre stoppekranen. Tilstandsrapporten sa at det var innvendig stoppekran. Det stemte ikke. Kjøper kunne ut fra salgsdokumentene forvente en slik kran, og en uriktig opplysning gir mangel.

For de øvrige forholdene, altså lukt, gulv, skrukoblinger og servant, mente nemnda at kjøper ikke hadde sannsynliggjort en mangel etter § 3-2 eller § 3-7.

Prisavslaget for altanen og drageren ble satt til 55 000 kroner, etter fradrag for kjøpers egenandel (den delen av tapet kjøper selv må bære). For stoppekranen fastsatte nemnda ikke noe beløp. Det var uklart hva utbedringen ville koste, og nemnda slo bare fast at det var en mangel. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav ofte ikke vinner frem på alle punkter. Kjøper må sannsynliggjøre hver mangel for seg. Der en feil er dokumentert med fagkyndig uttalelse, som ved altanen, er det lettere å få medhold enn der kjøper bare viser til at noe føles galt, som ved lukten.

Saken viser også at en uriktig opplysning i tilstandsrapporten kan gi en mangel selv når feilen er liten i kroner. Men uten et dokumentert kostnadsanslag kan nemnda slå fast mangelen uten å fastsette et beløp.

Kort oppsummert

• Kjøper reklamerte på en lang rekke forhold i en enebolig med hybel fra 1988.
• Nemnda fant mangler ved altan, drager ved karnapp og innvendig stoppekran, men ikke ved lukt, gulv og de andre forholdene.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 55 000 kroner i prisavslag for altan og drager og uten fastsatt beløp for stoppekranen.