Feil ved bad og el-anlegg i leilighet fra 1892: delvis medhold (FinKN 2024-227)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1892. Den ble solgt for 5,58 millioner kroner ved kontrakt 26.4.22 og overtatt 20.5.22. Salgsoppgaven omtalte et lekkert bad fra 2020. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) sto det at badet var totalrenovert i 2019 og 2020, at dokumentasjon fantes, og at membran og sluk var fornyet. Tilstandsrapporten ga badet TG 0 (ingen avvik) og el-anlegget TG 1. Den sa også at hulltaking ikke var nødvendig, fordi badet var nyere enn fem år og dokumentert. Om el-anlegget sto det at samsvarserklæringer (dokumentasjon på at elektrisk arbeid er utført riktig) forelå for arbeid etter 1999.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. Badet hadde for lite fall til slukene, slik at vann samlet seg på gulvet. Sluket var gammelt, og fliser og fuger var i ferd med å løsne. El-anlegget manglet dokumentasjon for deler av arbeidet, og et tilsynsvedtak fra 2019 var ikke fulgt opp. På kjøkkenet var gulvet skjevt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 460 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 236 445 kroner i erstatning, pluss forsinkelsesrente. En takstmann anslo utbedringskostnadene til 474 000 kroner, hvorav 379 000 kroner gjaldt badet. Han mente at hele badet måtte rives.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), innrømmet at det var gitt uriktige opplysninger om fallet, men mente at en lokal utbedring for 44 250 kroner uten mva. holdt. Det mente at avvikene ved el-anlegget var påregnelige i en gammel bolig med egeninnsats. Skjevhetene på kjøkkenet var opplyst, og kjøperen hadde reklamert for sent.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet på hvert punkt.

For badet mente nemnda at kjøperen hadde berettigede forventninger til at alt arbeid var utført av fagfolk og dokumentert. Selger hadde krysset av for både faglært og ufaglært arbeid, men beskrivelsen nevnte bare faglært arbeid, blant annet murer på dugnad. Sluket var nærmere 40 år gammelt, selv om membran og sluk var opplyst som fornyet. Selger burde ha sagt tydelig fra hvis sluket ikke var byttet. Nemnda mente derfor at sluk, veggfliser og fall var mangler etter avhendingsloven § 3-2, § 3-7 og § 3-8, som gjelder avvik fra det man kan forvente og at selger må gi riktige opplysninger. Siden alt dette skulle gjøres, mente nemnda at badet måtte totalrenoveres.

For el-anlegget hadde kjøperen fått opplyst at samsvarserklæringer forelå, og at anlegget var vurdert til TG 1. Kjøperen kunne også regne med at avvikene fra tilsynet i 2019 var utbedret. Dokumentasjonen manglet delvis, så det var en mangel.

Skjeve gulv på kjøkkenet var ikke en mangel. Selger hadde opplyst om knirk og skjevheter i en bolig fra 1892. Kjøperen reagerte ikke ved vanlig bruk. Forskriften krever heller ikke at takstmannen måler skjevheter. Ventilen på badet var heller ikke dokumentert som et krav om utbedring.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 365 000 kroner, etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Erstatning for takstkostnader på 15 004 kroner ble tilkjent, siden manglene lå innenfor selgers kontroll (§ 4-14). Erstatning for midlertidig bolig under byggearbeidet ble ikke utmålt, fordi kravet var usikkert, kravet på 137 721 kroner var høyt, og kjøperen har plikt til å begrense tapet (§ 7-2). Nemnda tilkjente også en mindre erstatningspost for utgifter i saken. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgrader og beskrivelser av oppussing skaper forventninger. Har badet TG 0 og er opplyst som totalrenovert av fagfolk, kan kjøperen regne med at alt er nytt og dokumentert, også sluket. Selger må være tydelig på det som ikke er byttet.

Den viser også at skjeve gulv i en gammel bolig som er opplyst om, er vanskelig å få medhold for. Tilstandsgrad og opplysninger må ses samlet, og kjøperen bærer en egenandel og må begrense tapet, for eksempel utgifter til midlertidig bolig.

Kort oppsummert

• Bad opplyst som totalrenovert og dokumentert (TG 0) hadde for lite fall, gammelt sluk og løse fliser, og el-anlegget manglet dokumentasjon.
• Nemnda mente bad og el-anlegg var mangler, men ikke skjeve gulv på kjøkkenet og ventilen.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 365 000 kroner og erstatning for takstkostnader.