Fukt i undertak i enebolig fra 1988: ikke medhold (FinKN 2024-38)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig på Østlandet fra 1988, solgt for 10,5 millioner kroner med kjøpekontrakt 10.3.22. Kjøperen overtok 1.7.22. Salgsprospektet beskrev en bolig som var omfattende oppusset. Tilstandsrapporten fra februar 2022 ga både taktekkingen og takkonstruksjonen med loft TG 2, altså avvik som kan kreve tiltak. Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt på både taktekking og undertak, og at tidspunktet for utskifting nærmet seg. Den nevnte også at et par undertaksplater ikke var fagmessig utført og måtte utbedres.

I januar 2023, ved snøfall, oppdaget kjøperen fukt i undertaket på loftet. Én takstrapport mente at et gammelt betongtak trekker vann og gir vedvarende fukt mot undertaket, og at vinteren hadde vært uvanlig våt og vindfull. En annen mente at skjøtene mellom undertaksplatene ikke var tette nok. Begge konkluderte med at taktekking og undertak måtte skiftes. Det var ikke påvist skader inne i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 732 490 kroner, pluss rente. Han mente at taket burde fått TG 3, at selgeren eller selgerens takstmann kjente til fukt- og lekkasjeproblemer, og at forholdene var upåregnelige og i strid med forskriftene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at det var opplyst at undertaksplatene ikke var riktig montert, og at dette da ikke kan være en mangel. Det så ingen holdepunkter for at selgeren eller takstmannen hadde holdt noe tilbake. Nesten et år hadde gått fra rapporten til fuktskaden ble oppdaget, noe som tydet på at det ikke var lekkasje da.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, slik at kjøperen ikke nådde frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til det samme, og nemnda tiltrådte det. Tre forhold veide tyngst.

For det første takets alder og tilstandsgrad. Boligen var 34 år gammel ved salget. TG 2 betyr blant annet at det er sterk slitasje eller feil utførelse, og at tiltak trengs i nær fremtid. Rapporten sa uttrykkelig at utskifting av taktekking og undertak nærmet seg. Kjøperen måtte derfor være forberedt på at begge kunne måtte skiftes.

For det andre risikoopplysningene om selve feilen (avhl. § 3-2). Rapporten hadde opplyst at undertaksplater ikke var fagmessig utført. Det som er opplyst ved salget, kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel.

For det tredje at det ikke var sannsynliggjort at selgeren eller takstmannen kjente til avvik ut over det som sto i rapporten (avhl. §§ 3-7 og 3-8). Nemnda tok da ikke stilling til om TG 3 burde vært brukt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på et tak i en eldre bolig, sammen med en beskrivelse av at brukstiden er halvt oppbrukt og at utskifting nærmer seg, gjør at kjøperen må regne med å bekoste nytt tak. Det gjelder selv om regningen blir stor.

Den viser også at en feil som er nevnt i rapporten, ikke kan brukes som mangel senere, og at en lekkasje som først oppdages under kraftig vær, ikke i seg selv viser at selgeren visste om den.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1988 fikk fukt i undertaket et halvt år etter overtakelsen, og taket måtte skiftes.
• Nemnda mente at rapporten og takets alder gjorde utskifting påregnelig, og at det var opplyst om feilen.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 732 490 kroner.