Lukt og dusjfeil i leilighet fra 1971: ikke medhold (FinKN 2024-226)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1971 på Østlandet, solgt for 3,59 millioner kroner i tillegg til 483 000 kroner i fellesgjeld. Kontrakten ble signert 8. august 2022, og kjøper overtok 6. september 2022. Salgsoppgaven fortalte om baderom fra 2015 og om at borettslaget skulle rehabilitere alle våtrom.

Tilstandsrapporten ga en blandet vurdering. Innvendige dører fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Baderommets gulv, sluk, membran, sanitærutstyr og ventilasjon fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten kalte det tydelig at badet måtte holdes under oppsikt. El-anlegget fikk TG 3, som betyr store eller alvorlige avvik, og rapporten anbefalte en gjennomgang på grunn av alderen på kabler og brytere.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) avviste selger at han kjente til feil ved våtrom. Han opplyste at dusjkabinettet var byttet ved egeninnsats, og at spotlys i stuen var montert uten fagfolk.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper vond lukt i entreen, en løs dørkarm og terskel inn til vaskerommet, en dusjvegg som ikke var montert fagmessig, lekkasje fra dusjhodet, en løs kabel ved en stikkontakt og løse stikkontakter i stuen. Kjøper reklamerte 11. oktober 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 42 500 kroner, som var en takstmanns anslag for utbedring. Kjøperen mente at mye ikke var fagmessig utført, at feilene ikke var opplyst, og at badet var oppgitt å være fra 2015.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til TG 3 på el-anlegget og TG 2 på badet og til at det dreide seg om påregnelig vedlikehold. Selger sa at han ikke kjente til noen av forholdene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og tok utgangspunkt i to spørsmål: kjente selger til feilene, og skilte boligen seg fra det kjøper med rimelighet kunne vente (§ 3-2, § 3-7 og § 3-8).

For det første var det ingen holdepunkter for at selger kjente til feilene. Lukten var ikke dokumentert av fagfolk, og takstmannen hadde ikke åpnet gulvet for å finne årsaken. Lukt oppleves også ulikt. Dørkarmen, dusjdøren og dusjhodet er ting som kan ha utviklet seg med bruk over tid. Feilene på el-anlegget var lite synlige, og en selger uten faglig kunnskap må ikke kjenne til slike.

For det andre var risikoen beskrevet. Selger hadde sagt at dusjkabinettet var byttet av en uten fagkompetanse. Da må kjøper regne med enkelte feil og kortere holdbarhet.

For det tredje var leiligheten over 50 år gammel. Nemnda sa at man ved kjøp av en eldre bolig må vente slitasje og skjulte feil, også ut over det som står i salgsdokumentene. Feste en dørkarm, bytte dusjhode og dusjdør etter syv år og gjennomgå et el-anlegg med TG 3 er ikke uventet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper må kunne dokumentere hva feilen er, hva den skyldes og hva den koster. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke lukte, se eller måle selv. Lukt uten fagkyndig undersøkelse er vanskelig å få medhold for.

Saken viser også at mange små feil i en gammel bolig sjelden gir krav alene. Et lavt tilstandsgrad-tall på en bygningsdel er en advarsel som kjøper må ta på alvor.

Kort oppsummert

• Kjøper fant lukt, løs dørkarm, dusjfeil og el-feil i en leilighet fra 1971.
• Nemnda fant ikke at selger kjente til feilene, og mente de var påregnelige i en så gammel bolig med kjente risikoer.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Selskapet fikk medhold.