Støy fra utesteder ved leilighet fra fra 1895: ikke medhold (FinKN 2024-110)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i tredje etasje i en bygård fra 1895, sentralt i Oslo. Den ble solgt for 8,7 millioner kroner. Salgsoppgaven la vekt på en urban og sentral beliggenhet, men skrev også at det var rolig og usjenert i byggets tredje etasje.

Før kjøpet var kjøperen bekymret for støy fra utestedene i nærheten. Selgeren opplyste at det var vanlig feststøy flere kvelder i uken, men at selgeren selv ikke syntes det var sjenerende. Kjøperen trakk seg først fra handelen og kom tilbake senere. Boligen var da lagt ut på nytt til lavere pris, og budet som ble akseptert lå 1 700 000 kroner under den opprinnelige prisantydningen.

Etter overtakelsen opplevde kjøperen støy fra utesteder, og at mange leiligheter i sameiet ble leid ut. En støymåling fra kommunen viste lydnivåer opp til 65 desibel med utestedets dør lukket og opp til 71 desibel med døren åpen, og konkluderte med at støyen var svært sjenerende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 996 350 kroner. Kjøperen mente at boligen ikke var slik man kunne forvente, og at selgeren hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at leiligheten lå sentralt med utesteder i nærheten, at selgeren ikke hadde opplevd sjenerende støy, og at støyopplevelse er subjektiv. Selskapet mente i tillegg at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig om at selgeren ikke hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Det fantes ikke klare holdepunkter for at selgeren kjente til støy ut over det som var sagt, og formuleringen om rolig beliggenhet var ikke konkret nok til å regnes som en garanti.

Det avgjørende spørsmålet var om støyen var mer enn kjøperen med rimelighet kunne forvente (§ 3-2). Flertallet mente nei, til tross for den dokumenterte støymålingen. Leiligheten lå i en av byens travleste gater med mye uteliv, og det var ikke overraskende med mye utleie til studenter. Kjøperen var oppmerksom på støyen, trakk seg først av den grunn, og la likevel inn bud etter lang tids overveielse. Da måtte kjøperen selv bære risikoen for at støyen ble høyere enn ventet. Flertallet pekte også på at kjøperen kunne ha undersøkt forholdene en kveld før kjøpet.

Mindretallet mente støyen var en mangel, fordi målingene viste et helt annet bilde enn vanlig feststøy. Mindretallet mente likevel at kravet var tapt fordi kjøperen ventet fem måneder med å reklamere (klage til selger eller selskapet). Kjøperen burde ha merket støyen kort tid etter overtakelsen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at støy kan være en mangel, men at det da må være mer enn det du kunne regne med ut fra beliggenheten og det du selv visste før kjøpet. Hvis du har stilt spørsmål om støy før kjøpet, eller til og med trukket deg på grunn av den, blir det vanskeligere å hevde at støyen var uventet. Saken viser også at måling av støy ikke er nok alene, og at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdager forholdet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 996 350 kroner for støy fra utesteder og fikk ikke medhold.
• Flertallet mente kjøperen var kjent med støyrisikoen og bar den selv, selv om støymålingen viste høye nivåer.
• Nemnda var delt. Mindretallet mente det var en mangel, men at kravet var tapt fordi det ble reklamert for sent.