Vann i garasje og defekte porter, bolig fra 1954: ikke medhold (FinKN 2026-593)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1954. Den hadde en garasje fra 1987, med ferdigattest. Boligen ble solgt for 13 millioner kroner ved kontrakt datert 18.1.24 og overtatt 18.3.24.

Selger hadde fylt ut egenerklæringen (skjemaet om det selger vet om boligen) med flere opplysninger om fukt. Det hadde kommet vann inn i et hjørne av kjelleren, og det var fukt i garasjen, som ligger under bakken. Selger svarte også ja på spørsmål om utettheter i terrasse, garasje og tak, og opplyste at fagfolk hadde gjort arbeid der i 2019.

I tilstandsrapporten fikk både dreneringen og grunnmuren mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen var fra 1954, og rapporten pekte på at drenering og tettesjikt hadde begrenset effekt. Garasjen ble ikke gitt en tilstandsgrad, men rapporten nevnte fuktinnsig på vegger, fuktskade på portene og riss i muren mot terrenget.

Etter overtakelsen fant kjøperen vann på garasjegulvet. Den ene porten kunne bare åpnes for hånd, og den andre virket bare av og til. Kjøperen reklamerte 25.4.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 399 400 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Beløpet kom fra en skaderapport som anslo utgiftene til ny drenering, utbedring av betongvegger og nye porter. Kjøperen mente at vann i garasjen og en defekt port var upåregnelig ut fra opplysningene som ble gitt. Hun mente også at selger hadde gitt uriktige opplysninger om hvor mye fukt det var, og om portene. Som støtte viste hun til en SMS der selger skrev at porten var i orden.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til alderen på bolig og garasje og til at kjøperen både fikk generelle og helt konkrete advarsler om drenering og fukt før salget.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

For vannet i garasjen la nemnda vekt på at selger uttrykkelig hadde opplyst om fukt i garasjen. Da kunne ikke kjøperen si at hun ble holdt uvitende. Nemnda mente heller ikke at forholdet var upåregnelig, fordi garasjen var gammel og tilstandsrapporten både nevnte fuktinnsig og en dårlig dreneringstilstand. Sekretariatet hadde regnet garasjen som 44 år gammel. Kjøperen påpekte at den var 37 år ved overtakelsen. Nemnda mente at forskjellen ikke hadde avgjørende betydning.

For portene pekte skaderapporten selv på at de hadde passert forventet levetid, og at motorene trengte service eller utskifting. Portene var ikke tilstandsvurdert ved salget, og de var av tre og hadde fuktskade. Nemnda fant ikke grunnlag for en mangel.

Til slutt kom bevisene. Kjøperen mente selger hadde gitt uriktige opplysninger om porten. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke høre parter og vitner slik som en domstol. Selv om det virket påfallende at portene sluttet å virke så raskt, var det ikke nok i dokumentene til å slå fast at selger hadde gitt uriktige opplysninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning om fukt fra selger tar bort mye av grunnlaget for å klage senere på fukt på samme sted. Den viser også at alder og tilstandsrapport betyr mye. Deler av en eldre bolig som er nevnt med avvik i rapporten, er vanskelig å få kompensert.

Til slutt viser den at en påstand om feil opplysning må kunne dokumenteres. En SMS eller en påstand om hva som ble sagt kan være for svakt når selger har en annen forklaring og nemnda ikke kan prøve troverdigheten.

Kort oppsummert

• Vann i garasjen og defekte garasjeporter i en enebolig fra 1954, med krav på 399 400 kroner.
• Selger hadde opplyst om fukt i garasjen, og garasjen og portene var gamle.
• Kjøperen fikk ikke medhold.