Løse fliser på 13 år gammelt bad i leilighet: ikke medhold (FinKN 2025-1316)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Vestlandet fra 2011, solgt for 3 860 000 kroner. Salgsoppgaven la vekt på beliggenhet, balkong og parkering, og sa lite om badet. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) svarte selgeren nei på om han kjente til feil ved våtrommene. Han opplyste at bare et speil over servanten var byttet, og at tettesjikt og sluk ikke var fornyet.

Tilstandsrapporten var mer detaljert. Flere punkter ved badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak): overflater på vegg og gulv, membran og tettesjikt, og fallforholdene. Rapporten nevnte riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen, bomlyd i enkelte fliser, manglende silikonfuge og usikre tettedetaljer under servanten. Den anbefalte ytterligere undersøkelser og utbedring.

Få dager etter overtakelsen oppdaget kjøperen at en veggflis bulte ut fra veggen. En senere befaring for kjøperen mente at badet var utført ufaglært, at fliselimet ikke hadde festet seg, og at flisene var lagt rett på det opprinnelige gulvbelegget. Utbedringen ble anslått til 185 000 kroner, og et pristilbud kom på 221 026 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 202 015 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for at badet ville bli bedre enn før. I tillegg krevde han erstatning for takstutgifter og for mye betalt dokumentavgift, til sammen 14 663 kroner, og renter.

Kjøperen mente badet ikke var slik han kunne vente, at selgeren og takstmannen ikke hadde sagt nok, og at tilstandsrapporten ikke oppfylte minstekravene i takstforskriften.

Anticimex hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet mente at risikoopplysningene (opplysninger i salgsdokumentene om svakheter) samsvarte med det kjøperen nå kalte mangler, og at det ikke var holdepunkter for at selgeren eller takstmannen hadde holdt noe tilbake. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk først gjennom om selgeren eller takstmannen hadde gitt for lite informasjon. Selgeren nektet for å kjenne til løse fliser, og nemnda fant ingen klare bevis for det motsatte. Takstmannen hadde gitt en rekke opplysninger, også om bomlyd i fliser. Fastsettelsen av tilstandsgrader er et faglig skjønn, og nemnda så ikke at det var overskredet. Nemnda mente også at rapporten oppfylte kravene i forskriften.

Deretter tok nemnda stilling til om badet var mangelfullt etter den vanlige regelen om at boligen må være i tråd med det som er avtalt og forventet (§ 3-2). Nemnda la til grunn at flere fliser var løse, men savnet en begrunnelse for at hele badet måtte rehabiliteres. Det er en forskjell på at noen fliser løsner og at alle må skiftes. Skadeomfanget var altså ikke sannsynliggjort så stort som kjøperen påstod.

Til slutt pekte nemnda på alderen, ca. 13 år, og på at tilstandsrapporten hadde gitt TG 2 og konkrete opplysninger som langt på vei var de samme som kjøperen nå kalte mangler. Etter en samlet vurdering var det ikke en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad kan være relativt nytt og likevel gi svakt grunnlag for krav. Er tilstandsrapporten konkret om nettopp de feilene som senere viser seg, teller det tungt mot kjøperen.

Selgerens egenerklæring kan ha lite å si når det ikke finnes noe som viser at han kjente til feilen. Og hvis kjøperen hevder at hele badet må gjøres om, må det begrunnes hvorfor omfanget er så stort. En påvist enkeltfeil er ikke det samme som at alt må skiftes.

Kort oppsummert

• Bad fra 2011 med løse fliser og et krav på 202 015 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde TG 2 og advarte om bomlyd i fliser og sprekker i fuger.
• Nemnda mente det ikke var en mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke medhold.