Feil ved oppusset bad og reklamasjonsfrist: delvis medhold (FinKN 2024-1034)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1915 i en bygning med tre enheter, solgt for 2,8 millioner kroner i juni 2022. Salgsoppgaven fortalte at badet var nytt fra 2021, og at arbeid med membran og fliser var utført av fagfolk. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 samlet og TG 1 på overflater og på membran, tettesjikt og sluk. Takstmannen påpekte at fallet mot sluket ikke fulgte anbefalt løsning, men vurderte det som tilstrekkelig fordi det ledet vann til sluket. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Kort tid etter overtakelsen 1. juli 2022 fant kjøperen flere feil og reklamerte flere ganger. Sakene gjaldt en sprukket kjøkkenvask, lekkasje og feil ved en utvendig bod, feil ved et stuevindu og fukt på badet. Selgeren bodde i leiligheten under, og oppdaget i august 2022 lekkasje fra kjøperens bad. Skaden ble håndtert av bygningsforsikringen, og en ny lekkasje kom i september.

En rapport fra mars 2023 pekte på flere feil ved badet. Den mente at arbeidene ikke kunne ha vært utført av fagfolk, og at rørene og deler av badet måtte rives og bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 478 137 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 962 kroner til tiltak for å begrense skaden, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen var i dårligere stand enn forventet, og at opplysningene ved salget var mangelfulle og uriktige.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) erkjente ansvar for kjøkkenvasken, låsen til stuevinduet og feil ved utebua. Selskapet avviste ansvar for badet. Der mente selskapet at selgeren ikke hadde brutt sin opplysningsplikt, og at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19). Reklamasjon betyr at kjøperen skriftlig varsler om feilen innen rimelig tid etter at den er oppdaget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda sluttet seg i hovedsak til det. To forhold veide tyngst.

For det første hadde kjøperen reklamert i tide for badet. Kjøperen skrev allerede 11. juli 2022 om fukt på badet, og da var det ikke nødvendig å reklamere på nytt for hver enkelt feil som senere dukket opp ved samme bad.

For det andre var det mangelsansvar for de omstridte forholdene (§ 3-2, § 3-7 og § 3-8). Sekretariatet mente at arbeidet var mangelfullt sammenlignet med det som var opplyst om at fagfolk hadde utført det.

Beløpet ble satt til 332 750 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandelen (§ 4-12). Kjøperen mente beløpet burde vært høyere, men nemnda fant ikke grunn til å endre utmålingen. Selskapet hadde ikke kommet med merknader etter sekretariatets vurdering. Forsinkelsesrente fra påkravet ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tidlig reklamasjon kan dekke senere funn av feil ved samme forhold. Det gjelder likevel bare når det er snakk om samme mangelsforhold.

Den viser også at kravet kan bli lavere enn du krever, selv når du får medhold. Egenandelen trekkes fra, og selskapet kan erkjenne noen forhold mens andre må avgjøres. Når salgsoppgaven sier at fagfolk har utført arbeidet, og det senere viser seg å være feil, kan det gi grunnlag for mangelsansvar.

Kort oppsummert

• Leiligheten fra 1915 hadde flere feil, blant annet et bad som var opplyst utført av fagfolk, men som ikke var i orden.
• Nemnda mente at kjøperen hadde reklamert i tide for badet, og at det var mangelsansvar.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 332 750 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandelen, mot et krav på 478 137 kroner.