Dårlig forankret trapp i rekkehus fra 1940: delvis medhold (FinKN 2024-1129)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1940, solgt for 17 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2023. Salgsoppgaven kalte det et idyllisk enderekkehus med noe moderniseringsbehov, og sa at oppussing og modernisering måtte påregnes. Selger hadde eid boligen siden 1993.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak): vannledningene, taktekkingen, veggkonstruksjonen og de innvendige trappene. Om trappen sto det at den manglet håndløper, og det ble anbefalt å montere en.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre forhold. Trappen sviktet og var svært dårlig forankret, og trinnene gled fra hverandre. Vannrør lå i en yttervegg uten god nok isolering og kunne fryse. Det var også større områder med malingsflass og tørråte opp mot undertaket ved takutstikket. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) over trappen i august 2023 og over de to andre forholdene i oktober 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 422 400 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var det en skadetakstmann hadde anslått for alle tre forholdene samlet. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger og kjente til alle tre forholdene.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten, og at det var gitt konkrete risikoopplysninger. Etter selskapets syn måtte kjøperen regne med at trappen hadde nådd sin levetid, og at taket var gammelt. Selskapet mente også at boligen var i den stand kjøperen kunne vente.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda behandlet hvert forhold for seg.

Vannrørene og taket var ikke mangler. Nemnda viste til sekretariatets begrunnelse. Det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til eller måtte kjenne til mer enn det som ble opplyst. Forholdene var heller ikke upåregnelige. Taket var over 80 år gammelt og hadde nådd forventet levetid, så skader på undertaket var ikke overraskende.

Trappen var en mangel etter avhendingslovas § 3-2. Den paragrafen sier at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kan vente ut fra opplysningene som ble gitt. Risikoopplysningene fortalte ikke godt nok hvor dårlig trappen faktisk var. Selskapet hadde heller ikke gått imot dette.

Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i det laveste kostnadsanslaget, 112 500 kroner. Når fagfolk er uenige om hva utbedringen krever, legger nemnda til grunn det rimeligste alternativet, med mindre kjøperen sannsynliggjør at det ikke holder. Nemnda gjorde et fradrag for standardheving, siden en ny trapp er bedre enn en utlevd. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner. Etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner ble det 40 000 kroner. Forsinkelsesrente ble også tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad og en kort merknad ikke alltid dekker det som faktisk er galt. En trapp med TG 2 og en merknad om håndløper ga ikke kjøperen grunn til å vente at den var dårlig forankret.

Den viser også at eldre boliger krever mer av kjøperen. Salgsoppgaven varslet moderniseringsbehov, og et tak på over 80 år gir liten grunn til å vente noe annet enn slitasje. Er et krav samlet av flere forhold, kan ett bli godkjent og de andre avvist.

Et høyt kostnadsanslag er ikke nok alene. Er det flere anslag, kan nemnda velge det laveste.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 422 400 kroner for trapp, vannrør og tak i et rekkehus fra 1940.
• Bare trappen var en mangel. Vannrørene og taket ga ikke grunnlag for krav.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 40 000 kroner etter fradrag for egenandel og standardheving.