Rotteskader og knust asbest i dødsbo fra 1956: delvis medhold (FinKN 2025-95)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1956, ombygget og bygget på på 80-tallet. Den ble solgt for 4,31 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven kalte den et oppussingsobjekt som likevel holdt normalt god stand for alderen, og sa at fremtidige påkostninger og vedlikehold måtte påregnes. Boligen ble solgt som dødsbo. Selger hadde ikke bodd der og hadde ikke fylt ut egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen), men oppfordret kjøperen til å undersøke boligen særlig grundig.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Krypkjelleren og rommene under terreng fikk TG 1, altså ingen avvik. Rapporten nevnte ikke rotter.

Etter overtakelsen fant kjøperen rotteavføring i isolasjonen og i etasjeskillet, og senere en inspeksjonsluke under terrassen. Der lå rester av et gammelt tak. En analyse bekreftet hvitasbest i prøvematerialet. En skadetakstmann mente rotteaktiviteten fantes i mer eller mindre hele bjelkelaget i 2. etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 218 338 kroner, dekning av leieutgifter fordi kjøperen ikke kunne flytte inn, og forsinkelsesrente. Kjøperen la frem et pristilbud på 186 914 kroner for reparasjon etter rotteskadene og asbest. Av dette gjaldt 132 625 kroner rotteskadene og 41 500 kroner håndtering av asbest og støping av gulv i krypkjelleren. Leien som var betalt, var 10 350 kroner.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste at det var en mangel. Selskapet viste til at boligen var fra 1956, tilbygd på 80-tallet, solgt som dødsbo og markedsført som oppussingsobjekt. Kjøperen kunne derfor ikke vente mer enn det som ble opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant begge spørsmålene tvilsomme, og kom til ulikt resultat.

Rotteskadene var ikke en mangel. Manglende omtale av rotter og TG 1 for krypkjelleren trakk mot mangel. Rotter kan gi mer ubehag enn mus, og da skal det mindre til for et vesentlig avvik. Men boligens alder, at den var et dødsbo (der kjøperen godtar større risiko for skjulte feil fordi selger ikke kjenner boligen godt), at den var solgt som oppussingsobjekt og risikoen for skadedyr trakk andre veien. Kostnaden var relativt høy, men ikke alarmerende når det var sagt at påkostninger måtte påregnes.

Asbesten var en mangel. Asbest er påregnelig i en bolig fra den tiden. Men det var mer uventet at knuste asbestplater var kastet i krypkjelleren. Knust asbest kan være en helserisiko og koster mer å håndtere. Nemnda la særlig vekt på at det er noe annet enn det man vanligvis kan vente.

Egenandelen teller ikke med i vurderingen. Også små kostnader kan være upåregnelige og en mangel. Egenandelen (det kjøperen selv bærer av et krav, etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd) trekkes først fra når prisavslaget er regnet ut.

Nemnda utmålte prisavslaget etter § 4-12 til 21 140 kroner for asbesten, som besto av 18 750 kroner for fjerning og 2 390 kroner for sakkyndig undersøkelse. Etter at egenandelen var trukket fra, ble det endelige prisavslaget 11 140 kroner, med forsinkelsesrente. Nemnda fant ikke grunnlag for å dekke leien for asbest alene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at «oppussingsobjekt» og dødsbo gir kjøperen en større del av risikoen, også for skadedyr. Rotter ble likevel ikke behandlet som mus i en gammel bolig, og nemnda vurderer hvert tilfelle konkret.

Saken viser også at en liten sum kan gi rett til prisavslag, men at egenandelen og fradrag gjør at beløpet kan bli langt lavere enn det som ble krevd. Leie i byggeperioden dekkes ikke automatisk.

Kort oppsummert

• Dødsbo fra 1956 solgt som oppussingsobjekt, med rotteavføring i bjelkelaget og knuste asbestplater under terrassen.
• Rotteskadene var ikke en mangel, men håndteringen av knust asbest var det.
• Kjøperen fikk delvis medhold: et prisavslag på 11 140 kroner etter fradrag, av et krav på 218 338 kroner.