Fukt og drenering i rekkehus fra 1974: delvis medhold (FinKN 2025-796)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1974, solgt for 1 920 000 kroner. Salgsoppgaven fortalte at dreneringen var skiftet i 2021. Tilstandsrapporten ga drenering, rom under terreng, yttervegger og ventilasjon TG 1 (best mulig tilstand). El-anlegget og vinduene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det ikke var symptomer på vesentlig fuktproblemer i underetasjen, men at en bod ikke kunne undersøkes fordi den var full av løsøre. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) om noen feil ved badet, om tidligere fukt ved nabo og en lekkasje under gravearbeidet, og om arbeid på el-anlegget.

Kort tid etter overtakelsen kjente kjøperen vond lukt i boligen. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangler) flere ganger. Prøver viste muggsopp på en soveromsvegg og ved kjellernedgangen. En reklamasjonstakst fant at dreneringen ikke var ferdig: terrenget falt inn mot huset, og grunnmursplasten manglet rundt et vindu som lå delvis under terreng. Den fant også utette rørgjennomføringer i sikringsskapet og en ubrukt koblingsboks på kaldloftet. Kjøperen hadde dessuten fanget mus, og mus hadde kommet inn under ytterkledningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og renter. Kjøperen mente at drenering, ventilasjon og rom under terreng bare hadde fått positive opplysninger og TG 1, at de avdekkede feilene ved dreneringen og el-anlegget burde gitt TG 3 (store avvik), og at takstmannen hadde satt feil tilstandsgrad.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde gitt konkrete negative opplysninger om flere av forholdene, at opplysningene ikke hadde vært mangelfulle, og at utbedringer var påregnelige. Ved en eventuell utmåling måtte det trekkes fra for at kjøperen får nyere bygningsdeler.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda la vekt på tre ting.

For det første fukt og sopp i underetasjen. Regelverket for tilstandsrapporter krever at den som lager rapporten tar hull i konstruksjonen (hulltaking) i slike rom, med mindre unntak gjelder. Rom under terreng er en risikokonstruksjon. Det var ikke gjort hulltaking, og takstmannen hadde ikke forklart hvorfor.

For det andre dreneringen. Rapporten ga TG 1, selv om det var behov for tiltak, og en ny takst mente den skulle hatt TG 3. Nemnda mente tilstandsgraden var et markant avvik fra det regelverket beskriver. Takstmannen ga heller ingen forklaring. Etter nemndspraksis er brudd på takstreglene i utgangspunktet et tegn på grov uaktsomhet hos takstmannen, og selger må stå for det. Derfor var det en mangel etter § 3-7.

For det tredje forholdene som ikke førte frem. Nemnda var enig med sekretariatet i at feilene ved el-anlegget, musene og hullet i badevegg ikke var mangler.

Beløpet fastsatte nemnda selv. Dreneringen ble satt til 50 000 kroner, med et lite fradrag for at kjøperen får en bedre løsning. Fukt og sopp ble satt til 100 000 kroner, siden kostnadskalkylen var usikker. Tvilen på dette punktet gikk ut over kjøperen. Samlet ble prisavslaget 150 000 kroner inkludert mva, minus egenandelen (det selger må dekke selv). Nemnda tilkjente også renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil i tilstandsrapporten kan gi krav mot selgers forsikring, selv om selger ikke visste noe. Kjøperen vant fordi rapporten brøt reglene om hulltaking og tilstandsgrad. Den vant ikke fordi boligen var gammel.

Den viser også at et stort krav ofte deles opp. Nemnda vurderte hver post for seg, og nådde bare frem på to av fem. Et lavt tilbudsanslag eller en usikker kalkyle kan gi et lavere beløp enn kravet.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1974 med fukt i underetasjen, feil ved dreneringen, el-anlegg, mus og bad. Kravet var 233 500 kroner.
• Nemnda mente tilstandsrapporten brøt reglene for fukt og drenering. Kravene om el-anlegg, mus og bad førte ikke frem.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 150 000 kroner.