Bad opplyst som fra 2007, men trolig fra 2001: delvis medhold (FinKN 2025-1066)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1971, solgt for 3,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 24.4.24. Tilstandsrapporten sa at badet i andre etasje var pusset opp rundt 2007. De fleste delene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Mer enn halvparten av forventet levetid var brukt på membran og sluk, og det var nesten flatt fall i dusjen. Tilliggende konstruksjoner fikk TG 0 (tilnærmet ny), etter hulltaking fra gangen som ikke viste fukt. Det var ikke mulig å bore fra toalettrommet. Selger krysset i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) av for arbeid utført bare av ham selv, og skrev at badet ble oppgradert i midten av 80-årene og toalettet rundt 2010.

Etter overtakelsen begynte kjøperen å pusse opp. Da veggene ble revet opp, kom det frem fukt-, råte- og soppskader. Byggefirmaet som ble hentet inn mente en dampsperre bak gipsplatene sammen med tett membran hadde laget en konstruksjon som ikke kunne lufte seg. Badet måtte rives og bygges på nytt. Bilder og produksjonsdatoer på materialene viste 2001.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 347 750 kroner, takstutgifter på 12 500 kroner og erstatning for sakskostnader. Utbedringen var anslått til 335 250 kroner, og et pristilbud på totalrenovering var på 315 000 kroner. Kjøperen mente feil alder var et avtalebrudd, at det var holdt tilbake opplysninger, og at TG 0 for veggen der skadene senere ble funnet, ga en forventning om at den var i orden.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet viste til badets alder, TG 2, opplysningene om egeninnsats og at kostnader til nytt bad var påregnelige. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Skadene i seg selv var ikke en mangel. Risikoopplysningene var mange, og oppussing omfatter et bredt spekter av arbeider. TG 0 gjaldt kun at hulltakingen ikke viste fukt. Nemnda tok med at hulltaking alltid bare er en stikkprøve, og at takstmannen ikke hadde gjort noe direkte feil.

Alderen var derimot en uriktig opplysning. Nemnda mente 2001 mest sannsynlig var riktig år, siden en fuktsperre og en rekke gipsplater var datomerket 2001. Selskapet kommenterte ikke dette utover at boligen ble solgt ved fullmakt. Alderen på et bad kan påvirke kjøpsbeslutningen, så opplysningen ga en mangel.

For beløpet tok nemnda utgangspunkt i at levetiden ofte settes til 30 år, og at seks år tidligere fornying tilsvarer 20 prosent av 335 250 kroner, som er 67 050 kroner. Befaringsrapporten på 12 500 kroner kom i tillegg. Etter fradrag for egenandel ble prisavslaget 69 550 kroner. Erstatning for sakskostnader ble satt til 25 000 kroner, fordi kjøperen bare nådde frem på et mindre punkt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy oppgitt tilstand på ett punkt, som TG 0 for tilliggende konstruksjoner, ikke fjerner risikoen når resten av badet er beskrevet med TG 2 og eldre deler. Skjulte skader bak et gammelt bad regnes ofte som påregnelige.

Feil opplysning om alder er noe annet. Alder på bad påvirker forventet levetid, og verdien av forskjellen kan gi et prisavslag. Prisavslaget blir da en andel av det nye badets pris, ikke hele utbedringen. Materialer og datomerker fra riving kan brukes som dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Fuktskader bak baderomsveggen i en tomannsbolig fra 1971, med badet opplyst som fra 2007.
• Nemnda regnet ikke skadene som mangel, men mente at 2001 mest sannsynlig var riktig år.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 69 550 kroner i prisavslag og 25 000 kroner i erstatning, mot kravet på 347 750 kroner.