Lekkasje fra tak med TG 1 i enebolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2025-487)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt for 2,1 millioner kroner ved kontrakt av 15.6.22 og overtatt 1.7.22. Salgsoppgaven opplyste om flere oppgraderinger og god planløsning. I tilstandsrapporten fikk alle utvendige forhold TG 1 (ingen eller små avvik), blant annet taktekking, takkonstruksjon og loft, yttervegger, nedløp og beslag. Taket var av shingel. Badet var fra 2004, og overflater på vegger og himling fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av uegnet materiale i våtsonen. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) om en sprekk i muren på garasjen, og om faglært arbeid på terrassen.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper lekkasje fra taket i gangen. En skaderapport fant fuktmerker på himlingen, fuktskader, sopp og råte på deler av undertaket, og mangelfull lufting ved raftet. Årsaken var utette takplater kombinert med manglende lufting. Rapporten anslo utbedringen til 295 000 kroner. Kjøper la frem flere pristilbud: 293 750 kroner, 489 012 kroner og 648 900 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 648 900 kroner og forsinkelsesrente. Kjøper mente at det var en mangel etter §§ 3-2 og 3-7. Med TG 1 på tak, loft og yttervegg hadde kjøper ingen grunn til å tro at det var noe galt.

Selgers forsikringsselskap viste til at boligen var 48 år gammel, at delene var fra byggeåret, og at det var påregnelig med reparasjon eller utskifting. Selskapet mente også at utbedring av vegg og himling på badet var påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda tiltrådte det. Tre ting veide tyngst.

For det første var det en mangel etter § 3-2. Selv om taket nærmet seg slutten av levetiden, hadde takstmannen gitt taktekkingen TG 1, og det var ikke gitt risikoopplysninger. Nemnda mente at omfanget av kostnadene, sammen med TG 1 og fraværet av advarsler, tilsa at forholdet var upåregnelig for kjøper.

For det andre ble utmålingen «svært skjønnsmessig». Når det er uenighet mellom fagkyndige, legges normalt det rimeligste alternativet til grunn, men det høyeste tilbudet var uttalt nødvendig og forsvarlig av en fagkyndig, og det var ikke imøtegått av selskapet. Det måtte likevel gjøres fradrag for standardheving, siden taket var 24 år gammelt og ytterveggen mest sannsynlig var fra byggeåret. I andre saker har nemnda gjort fradrag på cirka 40 prosent, 50 prosent og 60 prosent for gamle tak.

For det tredje mente nemnda at kjøpers ønske om høyere avslag ikke førte frem. Når en bygningsdel får TG 1, kan kjøper forvente lang levetid igjen, men det er heller ikke grunnlag for å sette avslaget lavere, slik selskapet ville. Prisavslaget ble 350 000 kroner, og kjøperens egenandel etter § 3-1 fjerde ledd skulle trekkes fra.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 gir en berettiget forventning om at en bygningsdel ikke trenger tiltak, selv i en gammel bolig. Alderen kommer likevel inn ved utmålingen. Du kan få medhold på mangelen og likevel få et prisavslag som er langt lavere enn tilbudet, fordi et nytt tak gir en bedre standard enn det som ble avtalt.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og fuktskader i en enebolig fra 1974, der taket hadde TG 1 og var 24 år gammelt.
• Nemnda mente at det var en mangel, fordi taket var gitt TG 1 og det ikke var advart om noe.
• Delvis medhold: 350 000 kroner i prisavslag av 648 900 kroner, etter fradrag for standardheving.