Gamle bad med TG 2 og uenige fagfolk: ikke medhold (FinKN 2026-878)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1975 ble solgt for 9,15 millioner kroner på nyåret 2025 og markedsført med to bad. Tilstandsrapporten ga begge badene i hovedsak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og beskrev høy risiko for fuktskader på grunn av alder og oppbygging.

Hovedbadet var fra byggeåret. Det manglet sluk, noe som ikke var krav da det ble bygget. Som en erstatning var det en spalte i veggen inn mot gjestebadet, og rapporten sa at løsningen ga økt skaderisiko. Rapporten sa også at hele badet burde totalrenoveres i nær fremtid. Om gjestebadet stod det at det var pusset opp i 2004, men at omfanget var ukjent, og at det var økt risiko på grunn av alder. Selger hadde ikke opplyst om feil ved våtrom i egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen).

Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) 23.4.25. Kjøperen viste til at varmekablene på badene hang sammen, og at gjestebadet ikke var bygget etter standarden fra 2004.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la frem en rapport fra en takstmann som fant tre alvorlige avvik: en slukløsning der membranen (den vanntette duken) ikke var tett koblet, en åpning mellom badene og én felles varmekabelsløyfe. Utbedringen ble anslått til 548 155 kroner. Kjøperen krevde dette i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til saksomkostninger og rente. Kjøperen mente også at selgers takstmann burde ha oppdaget feilene og gitt badene TG 3.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var noen mangel. Det viste til at badene ikke var utette, at det ikke var fuktskader, og at behovet for oppgradering var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant ingen mangel, og nemnda tiltrådte. Tre ting veide tyngst.

For det første uenigheten mellom fagfolkene. To andre takstmenn mente at membranen i gjestebadet var forsvarlig klemt fast i sluket, og de viste til kjøperens egne bilder. Nemnda kan ikke selv vurdere byggteknikk og må legge til grunn det mest sannsynlige. Det var ikke sannsynliggjort at slukløsningen var feil.

For det andre hva oppussing betydde. Gjestebadet var overflatepusset i 2004, men grunnkonstruksjonen var trolig fra 1975. Nemnda peker på at når et bad er beskrevet som pusset opp, kan ikke kjøperen forvente at hele konstruksjonen er fornyet, med mindre det står. Kjøperens takstmann hadde vurdert badet etter en nyere standard.

For det tredje risikoopplysningene og takstmannen. Løsningene, med spalte mellom badene og felles varmekabler, var i tråd med kravene da boligen ble bygget. Spalten var beskrevet i rapporten. Det var ikke dokumentert at det var et akutt utbedringsbehov som takstmannen burde ha sett, så TG 2 var ikke feil. At badene måtte oppgraderes snart, ble opplyst.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda vurderer boliger etter standarden da de ble bygget, og at tilstandsrapportens risikoopplysninger veier tungt. Er badene gamle og rapporten sier at de bør renoveres, blir det vanskelig å kreve dekning for at de nå må renoveres.

Den viser også at en rapport fra en takstmann du selv har hentet inn, ikke alltid vinner frem. Når flere fagfolk er uenige, må det være sannsynliggjort at feilen faktisk finnes. Ordet oppusset sier lite om hva som er gjort under overflaten.

Kort oppsummert

• To bad fra 1975 med TG 2 og tydelig risiko, og kjøperen krevde 548 155 kroner.
• Fagfolkene var uenige om sluket, og nemnda la til grunn at det var forsvarlig.
• Nemnda fant ingen mangel og ingen feil hos takstmannen, og kjøperen fikk ikke medhold.