Utette stuevinduer i leilighet fra 1976: ikke medhold (FinKN 2026-559)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet på Østlandet, bygget i 1976 og solgt for 3,6 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2024. Salgsoppgaven opplyste at innredning og overflater hadde en noe eldre standard, og at oppgradering burde påregnes. Selger hadde ikke bodd i leiligheten og kunne derfor ikke si noe om den ut fra egen erfaring.

Tilstandsrapporten ga vinduene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Begrunnelsen var alder og isoleringsevne. Rapporten sa at glasset antas skiftet i 1998, og at slikt glass isolerer dårligere enn nye vinduer. Takstmannen hadde bare gjort en stikkontroll av åpne- og lukkemekanismene.

Kjøperen overtok i juni 2024 og oppdaget allerede i juli at det var problemer med stuevinduene. Det trakk fra dem, de lot seg ikke lukke ordentlig, og det var kaldt i leiligheten. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i juli 2024 og igjen i mai 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann fant skadde pakninger og låser med slark på to av vinduene. Han mente forholdet tydet på manglende vedlikehold, og at selgers takstmann burde ha oppdaget det ved å teste vinduene. Utbedringen han anbefalte var service, med justering av låsene og nye pakninger. Kostnaden ble anslått til 30 000 kroner. Kjøperen hentet i tillegg inn et tilbud på 49 617 kroner for å levere og bytte de to vinduene.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og pekte på at avvikene ikke var nevnt i salgsdokumentene. Kjøperen mente også at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger. Etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner var kravet 39 617 kroner, med renter.

Boligselgerforsikringen er selgers forsikring, og selskapet HDI Global Specialty avviste kravet. Selskapet viste til at vinduene var fra 1998 og hadde TG 2, at skaden var begrenset til to vinduer, og at den kunne rettes med enkel service.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold var viktige.

For det første alderen. Vinduene var nesten 30 år gamle, og tilstandsgrad 2 betyr blant annet sterk slitasje, nedsatt funksjon og behov for vedlikehold i nær fremtid. Kjøperen måtte derfor regne med avvik ved vinduene og med at noen tiltak ville komme (§ 3-2, som avgjør om boligen er i den stand kjøper kunne forvente).

For det andre omfanget. Avvikene var små og lette å rette. Nemnda la stor vekt på at det var snakk om justering av låser og bytte av pakninger, ikke et fullt vindusbytte.

For det tredje opplysningsplikten (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda tok ikke stilling til om selger eller takstmannen hadde gitt for lite informasjon. Selv om det var tilfellet, kunne det ikke antas å ha påvirket avtalen. Nemnda viste også til at reklamasjonen kom rundt 10 måneder etter overtakelsen, og til to tidligere saker om eldre vinduer.

Nemnda så at det talte for kjøperen at avvikene ikke sto i salgsdokumentene, og at takstmannen ikke hadde registrert dem. Likevel var helhetsvurderingen at det ikke forelå noen mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad på en bygningsdel har stor betydning for hva du kan kreve. Når rapporten allerede sier at en del er gammel og har nedsatt funksjon, er det vanskelig å vinne frem med at senere avvik var uventede.

Brukte boliger regnes ikke som feilfrie. Nemnda minnet om at kjøper må finne seg i ganske betydelige feil og svakheter. Små og billige avvik ved en bygningsdel med varslet slitasje gir sjelden grunnlag for prisavslag.

Saken viser også at feil i en tilstandsrapport ikke alltid fører til krav. Det som teller er om avviket var påregnelig ut fra det du faktisk fikk vite.

Kort oppsummert

• Utette stuevinduer i en leilighet fra 1976 der vinduene hadde TG 2 på grunn av alder og isoleringsevne.
• Nemnda mente avvikene var påregnelige, små og enkle å utbedre, og fant ingen mangel.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet, og selskapet fikk medhold.