Brudd på vannledning ved småbruk fra 1992: ikke medhold (FinKN 2025-311)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig knyttet til et småbruk, oppført i 1992 og solgt for 5,6 millioner kroner. Eiendommen hadde privat vann fra borebrønn og privat avløp. Salgsoppgaven sa at flere bygningsdeler var utlevd eller nesten utlevd, og at en gammel bolig kan kreve mye vedlikehold. Tilstandsrapporten ga både utvendige og innvendige vannledninger mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og at de innvendige ledningene hadde brukt opp over halvparten av levetiden. Det fantes ikke dokumentasjon på vannkvaliteten.

Straks etter innflytting fikk kjøperen dårlig vanntrykk, og det boblet vann opp fra bakken på gårdsplassen. Et lekkasjesøk pekte ut et punkt i grunnen mellom huset og pumpehuset. Det ble påvist brudd på ledningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 14 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdet var upåregnelig. Vannledningene var bare 31 år gamle, langt under levetiden for plastrør, og ingen hadde gitt opplysninger om risiko for brudd på utvendige rør. Feilen skyldtes etter kjøperens syn en konstruksjonsfeil ved tilbakefylling av grøften, og selgers takstmann burde ha oppdaget den.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet viste til forklaringene fra selger og fra selgers takstmann, til boligens alder og til risikoopplysningene i salget. Selger forklarte at han aldri hadde merket vann i bakken eller dårlig trykk. Takstmannen sa at vannmengdetesten ved befaringen ikke viste merkbar reduksjon.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det ikke var en mangel.

Selger og takstmann: Nemnda fant ikke nok holdepunkter for at selger eller takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7).

TG 2 som helhet: De utvendige vannledningene var vurdert som en helhet. Det var da ikke avgjørende at takstmannen ikke hadde nevnt akkurat denne svikten. Bygningsdelen kunne ikke regnes som friskmeldt. TG 2 betyr at delen kan ha funksjonssvikt, enten på grunn av konstruksjonsfeil eller alder (§ 3-2 første ledd).

Vanlig vedlikehold: Nemnda mente at bruddet i det vesentlige var påregnelig og alminnelig vedlikehold av vann og avløp.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad på en bygningsdel som helhet kan dekke flere feil enn de som er nevnt. Også en ledning som ikke er gammel, kan omfattes av TG 2 hvis den er vurdert slik.

Kjøper av et småbruk med privat vann og avløp må regne med å ta et større ansvar for anleggene, og salgsoppgaven understreket at kjøperen selv burde undersøke dem.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 14 000 kroner etter brudd på utvendig vannledning fra brønnen.
• Vannledningene hadde TG 2 som helhet, og nemnda så bruddet som påregnelig vedlikehold.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.