Tilbakeslag fra bad fra 2016 i leilighet: delvis medhold (FinKN 2025-340)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet i en firemannsbolig fra 1960. Kjøperen overtok den i februar 2023, og prisantydningen var 2,275 millioner kroner. Salgsprospektet fortalte at badet var modernisert i 2016 og hadde fliser i tidløs utførelse. Selger opplyste at badet var totalrenovert av faglærte, og at tettesjiktet (membranen) og sluket var fornyet av borettslaget i 2016. På spørsmål om tilbakeslag av avløpsvann i sluk svarte selger nei.

Tilstandsrapporten var mer forbeholden. Flere sentrale deler av badet fikk mørk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak): gulvets overflate, sluk, membran og tettesjikt. Takstmannen skrev at høydeforskjellen mellom slukrist og dørterskel var mindre enn 25 mm, at det ikke var synlig oppkant på membranen ved døren eller ved vannrøret til vaskemaskinen, og at han var i tvil om rørgjennomføringene var utført riktig.

Etter overtakelsen fikk kjøperen tilbakeslag og oversvømmelse på badet når dusj, vaskemaskin og oppvaskmaskin ble brukt. Undersøkelser viste to årsaker. Vannrøret fra badet var feil koblet til røret fra kjøkkenet, og sluket på badet var for lite til å ta unna vannmengden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 477 415 kroner, takstutgifter på 18 040 kroner, erstatning for utgifter til erstatningsbolig på 84 700 kroner i fem uker og erstatning for sakskostnader på 72 059 kroner. Kjøperen mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om tilbakeslag (avhendingslova § 3-7), og at badet uansett var dårligere enn det kjøperen kunne vente av et bad fra 2016 (§ 3-2). Kjøperens rørleggerfirma anslo at det kostet mellom 337 500 og 412 500 kroner å rehabilitere badet.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det pekte på risikoopplysningene og tilstandsgrad 2. Selskapet mente også at et eventuelt prisavslag måtte bygge på lokal utbedring, og at kjøperen ikke hadde klaget før ti måneder etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting var avgjørende.

For det første var det en mangel etter § 3-2. Vurderingen var noe tvilsom, siden badet hadde flere risikoopplysninger. Men feil rørkobling og et for lite sluk gikk ut over det kjøperen med rimelighet kunne vente av et bad som bare var sju år gammelt og utført av faglærte.

For det andre var det ikke opplysningssvikt etter § 3-7. Selger bestred at hun kjente til tilbakeslag, og det var ikke klare holdepunkter for at forklaringen var uriktig. Bruken av badet og vaskemaskinen kunne ha påvirket hvor synlig problemet var.

For det tredje ble prisavslaget satt til lokal utbedring. Det var ikke sannsynliggjort at en lokal utbedring ikke ville virke. Nemnda regnet med 59 375 kroner for sluket, 46 875 kroner for å bytte rørtilkoblingen under kjøkkenet og 18 040 kroner i takstutgifter. Det ga 124 290 kroner. Egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra. Kravet om erstatningsbolig ble avvist, siden en lokal utbedring ikke trengte det. Kjøperens sakskostnader ble tilkjent med 59 606 kroner.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad kan være en mangel selv når tilstandsrapporten gir tilstandsgrad 2, hvis feilen er en annen enn den rapporten beskriver. Alder og faglært utførelse veier tungt for hvor mye kjøperen kan vente.

Saken viser også at prisavslaget følger den rimeligste utbedringen som er sannsynliggjort. Krever du full rehabilitering, må du kunne vise at en lokal utbedring ikke vil fungere. Her kunne det ikke avgjøre saken at firmaet som skulle utbedre lokalt, ikke ville garantere for membranen.

Kort oppsummert

• Feil rørkobling og et for lite sluk ga tilbakeslag i et bad fra 2016. Nemnda mente det var en mangel.
• Selger hadde ikke gitt uriktige opplysninger, så prisavslaget bygde på lokal utbedring.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 124 290 kroner i prisavslag, minus egenandel, mot et krav på 477 415 kroner.