Fukt i anneks fra 1996 ved enebolig fra 1985: ikke medhold (FinKN 2023-857)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 i Finnmark, med et frittstående anneks på omtrent 26 kvadratmeter, antatt oppført i 1996. Den ble solgt for 3 600 000 kroner og overtatt 1. mai 2022. Salgsoppgaven sa at annekset hadde behov for vedlikehold, at det var usikkert om det var godkjent, og at deler av det stod utenfor tomtegrensen. Tilstandsrapporten sa at den ikke beskrev tilleggsbygg som anneks, med mindre de var nevnt.

Rapporten ble skrevet i snøtiden. Drenering og terrengforhold fikk derfor TG IU (ikke undersøkt). Takstmannen skrev at han ikke kunne påvise noen drenering, og at tomten lå noe lavt i terrenget, og at vann kunne trenge inn når snøen smeltet eller det regnet mye. Selgeren opplyste at det tidligere hadde vært fukt og soppskader i krypkjelleren, og at asfaltplatene der var byttet i 2021.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i takkonstruksjonen og en fuktskade i bjelkelaget i annekset. En skaderapport konkluderte med at fukten i krypkjelleren kom av fall mot ytterveggene, slik at regn og smeltevann rant inn mot dem, og at drenering manglet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 277 476 kroner for utbedringskostnader og takstutgifter, med rente. Han mente at salgsdokumentene ikke hadde sagt noe negativt om taktekkingen, og heller ikke om fukt og manglende ventilasjon i annekset.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet med henvisning til opplysningene ved salget. Senere erkjente det ansvar for en gradrenne (takrenne) som var feil kappet. Men det bestred at fukten i annekset var upåregnelig for kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til delvis medhold, og mente at både gradrennen og fukten i annekset var mangler. Selskapet klaget på det siste. Kjøperen kom ikke tilbake til saken. Nemnda så bare på annekset, og kom under noe tvil til at det ikke var en mangel (avhl. § 3-2). Tre forhold veide tyngst.

For det første er en bolig mangelfull bare hvis den avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra type, alder, synlig tilstand og opplysningene i salgsdokumentene.

For det andre hadde salgsdokumentene relevante risikoopplysninger. Annekset trengte vedlikehold, vann kunne trenge inn på tomten, og det var ikke bekreftet at det fantes drenering.

For det tredje var annekset et tilleggsbygg som takstmannen bare i liten grad hadde vurdert. Kjøperen måtte regne med skjulte skader i det omfanget som ble funnet, og med at fuktsikringen måtte utbedres på kort sikt.

Nemnda kom dermed til et annet resultat enn sekretariatet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger kan telle tungt også for bygninger som takstmannen knapt har vurdert. Når salgsdokumentene sier at det kan komme vann inn, at drenering ikke kan bekreftes, og at et tilleggsbygg trenger vedlikehold, må du regne med at skader du finner senere, kan ligge innenfor det.

Vinterbefaring gjør at flere forhold blir stående som ikke undersøkt. Da er det verdt å se på hva rapporten sier at den ikke har kontrollert, og hva den anbefaler at du sjekker når snøen er borte.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fukt i annekset og krevde 277 476 kroner. Selskapet hadde erkjent ansvar bare for en feil kappet gradrenne.
• Nemnda mente at risikoopplysningene gjorde fukten i annekset påregnelig, og at det ikke var en mangel.
• Utfallet var ikke medhold for kjøperen i nemnda, og selskapet fikk medhold. Nemnda var enstemmig, men uenig med sekretariatet.