Fukt, råte og el-billader i enebolig fra 1976: ikke medhold (FinKN 2024-1098)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1976 med tilbygg fra 1996, solgt for 3,15 millioner kroner ved kjøpekontrakt i april 2022. Salgsoppgaven sa at boligen holdt god standard. Tilstandsrapporten var mer forsiktig. Den ga taktekking, takkonstruksjon, vegger, vinduer fra byggeåret, overflater og pipe TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte råte i kledningen og at vinduene var værslitte og at noen måtte skiftes. Garasjen hadde bare en enkel beskrivelse.

Selger hadde eid boligen siden 1985. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte han nei på om han kjente til lekkasjer i tak, fasade eller garasje, nei på fukt, sopp eller råte, og nei på om det var problematisk å installere el-billader.

Kjøperen overtok 1. juli 2022. Da to vinduer skulle skiftes, fant kjøperen at veggen og gulvet under vinduene var gjennomvåte og råtne. Senere kom det frem fukt ved kjøkkenvinduet, ved pipen og ved terrassedøren, og et stort hull i taket på garasjen. Kjøperen fant også ut at det ikke var mulig å installere el-billader, siden eiendommen ikke hadde parkering, og at naboene tidligere hadde stemt ned forslag om strøm til garasjene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 599 300 kroner i erstatning. 400 000 kroner av dette gjaldt manglende mulighet til å sette opp el-billader. En takstmann anslo utbedringskostnadene for fukt, råte og garasjetak til 192 500 kroner. Kjøperen mente selger måtte ha visst om skadene, siden han hadde bodd der i 38 år, og pekte på at garasjeporten skjulte hullet i taket ved visning. Kjøperen viste også til at selger var elektromontør. Tidligere lekkasjer skulle selger ha fortalt naboer om, men naboen ville ikke bekrefte det skriftlig.

Selskapet, som var både selgers og kjøperens forsikringsselskap på hvert sitt område, avviste kravet. Selger hadde bestridt at han kjente til forholdene. Selskapet mente kravet var dårlig dokumentert, at avvikene var påregnelige ut fra risikoopplysningene, og at kjøperen hadde reklamert for sent for veggen i stuen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i sekretariatets vurdering, og mente det ikke var en mangel etter avhendingslovas § 3-2, § 3-7 eller § 3-8. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første beviskravet. Nemnda behandler saker skriftlig og har bare dokumentene å bygge på. Da kreves det normalt klare holdepunkter for at selger har holdt tilbake opplysninger. Kjøperens argumenter hvilte i stor grad på at det virket lite troverdig at selger ikke visste, på grunn av den lange eiertiden. Det holdt ikke.

For det andre at saken var svakt belyst. Forholdene var mangelfullt dokumentert, og kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å bevise). Nemnda nevnte selv at saken kunne stå i et annet lys hvis vitner ble hørt muntlig.

For det tredje risikoopplysningene. Tilstandsrapporten hadde varslet TG 2 for tak, vegger, vinduer og overflater, og alder og vedlikeholdsbehov var uttrykkelig nevnt. Etter sekretariatets vurdering lå forholdene innenfor det kjøperen måtte vente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav om at selger visste, må bygge på dokumentasjon. Lang eiertid og mistanke er ikke nok i en skriftlig sak. Skriftlige uttalelser fra naboer eller andre som kan bekrefte noe, veier mer enn en beretning om hva de har sagt.

Den viser også at eldre boliger med TG 2 på flere bygningsdeler gir mindre rom for å kalle nye skader upåregnelige.

For krav om at noe er umulig, som el-billader, må det vises hvilke opplysninger som var gitt og hvorfor de var feil.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 599 300 kroner for fukt og råte, lekkasje i garasjen og manglende el-billader i en enebolig fra 1976.
• Nemnda fant ikke klare bevis for at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og mente forholdene delvis var påregnelige ut fra rapporten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.