Lekkasjer i tak fra 1986 etter TG 2 i rapporten: ikke medhold (FinKN 2024-14)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986 på Østlandet, solgt for 7,2 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga taktekkingen og takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt for taktekking og undertak. Den opplyste også om fuktskjolder og skader i takkonstruksjonen, kondens på undertaket og indikasjoner på punktert dampsperre.

Rapporten anslo kostnadene til 100 000 til 300 000 kroner for taktekking og undertak, og under 10 000 kroner for lokale tiltak i takkonstruksjonen. Selger hadde bodd i boligen siden 1985 og svarte nei på om han kjente til utettheter eller arbeider på taket.

Første regnværsdag etter overtakelsen fant kjøperen lekkasjer flere steder, blant annet på loftstue, barnerom, kryploft og fra et takvindu på badet. Fagfolk fant utettheter i yttertaket og fuktskader og sopp på undertaket. Utbedringen ble anslått til 198 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 198 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss 4 000 kroner i advokatkostnader. Kjøperen mente at selger og takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjer, at opplysningene var misvisende (§ 3-8), at takets tilstand avvek fra det forventbare (§ 3-2), og at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriftens minstekrav og derfor ikke kunne brukes mot kjøperen (§ 3-10).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder og til at kjøperen var forespeilet kostnader på inntil omtrent 310 000 kroner til omlegging av taket i nær fremtid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Fire ting avgjorde.

Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger eller takstmannen kjente til mer enn det som sto i salgsdokumentene (§ 3-7). Lekkasjene viste seg ved kraftig nedbør og mildvær, og skadene lå hovedsakelig på loftet, ikke i deler av boligen som ble brukt daglig. Det var gått et halvt år siden befaringen da skadene ble dokumentert, og skadene kan ha utviklet seg i mellomtiden.

Kostnadsanslagene var ikke uriktige (§ 3-8). De måtte leses sammen med resten av rapporten. Til sammen ble kjøperen forespeilet 110 000 til 310 000 kroner for tak og loft, og de faktiske kostnadene lå godt innenfor.

Det var ikke bevist at rapporten brøt forskriftens krav (§ 3-10).

Til sist var det ingen mangel etter § 3-2. Kjøperen måtte regne med at taket var fra byggeåret. Skadene skyldtes i hovedsak elde og slitasje, og kostnadene lå innenfor det rapporten hadde antydet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2, opplysninger om oppbrukt levetid og et kostnadsanslag på tak er risikoopplysninger som teller mot kjøperen når taket til slutt må skiftes. Lekkasjer kort tid etter overtakelsen er ikke nok for å bevise at selger visste om dem. Et kostnadsanslag i rapporten leses som en del av helheten. Når regningen holder seg innenfor anslaget, er det vanskelig å hevde at anslaget var uriktig.

Kort oppsummert

• Et tak fra 1986 lekket første regnværsdag, og utbedringen ble anslått til 198 000 kroner.
• Rapporten hadde gitt TG 2, opplyst om oppbrukt levetid og skjolder, og anslått kostnader som dekket regningen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.