Museskader, bad og ventilasjon i enebolig fra 1991: ikke medhold (FinKN 2025-97)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1991 og solgt for 4,95 millioner kroner i mai 2023. Salgsprospektet kalte den pent oppusset og velholdt, men sa også at konstruksjonene var fra byggeåret og at dagens krav er strengere. Det manglet ferdigattest (kommunens sluttbevis).

Tilstandsrapporten var tydelig på svakheter. Badet i andre etasje fikk TG 3 (alvorlig avvik). Rapporten sa at badet var fra byggeåret, ikke oppfylte dagens krav, manglet dokumentasjon og burde oppgraderes. Taktekking, vegger og krypkjeller fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble opplyst at krypkjelleren trengte bedre ventilering. Loftet ble bare besiktiget fra loftsluken.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger om en lekkasje ved sluket i dusjen og nytt dusjgulv i 2018. Selger svarte ja på spørsmålet om skadedyr og skrev at det hadde vært mus i huset i museåret 2015. Selger hadde bodd i boligen i 31 år.

Kort tid etter overtakelsen meldte kjøper fra om feil ved badet, ventilasjonen og mus. Kjøper hadde kartlagt sprekker i badegulvet og nedbøyning i bjelkelaget. Avtrekk og avløpslufting endte i isolasjonen på loftet. Det var muselort flere steder, også i etasjeskillet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 610 975 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at feilene ikke skyldtes vanlig alder og slitasje, og at museskadene var langt større enn han hadde grunn til å forvente etter opplysningen om mus i 2015. Kjøper mente også at takstmannens rapport var mangelfull. Skadene ved mus var vurdert til 254 434 kroner.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til de mange risikoopplysningene før salget og mente forholdene var påregnelige. Det tilbød senere 40 000 kroner som endelig oppgjør.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første gjaldt bad og ventilasjon. Nemnda mente kjøper var advart nok. Badet var gitt TG 3, og rapporten sa at det ikke oppfylte dagens krav.

For det andre gjaldt museskadene om takstmannen hadde brutt reglene ved å se på loftet bare fra luken. Nemnda fant det vanskelig å bedømme hva han kunne se. Bildene tydet på at loftsgulvet ikke var gangbart, og da kan man ikke forvente at han går opp og leter etter mus.

For det tredje var det avgjørende at selger hadde opplyst om mus. Da bærer kjøper i stor grad risikoen for omfanget. Nemnda mente kjøper måtte tåle noe mer skade, siden eventuell musesikring fra byggeåret åpenbart ikke hadde vært god nok. Det talte også mot kjøper at selger hadde bodd i huset i 31 år uten å reagere på lukt, og at selger avviste at mus var et problem etter 2015.

Nemnda var i tvil om museskadene, men kom til at det ikke var en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning om tidligere mus flytter mye av risikoen over på kjøper, selv når skadene senere viser seg store. Har tilstandsrapporten gitt TG 3 på badet, kan du ikke regne med et bad som holder moderne standard. For å nå frem må omfanget være tydelig større enn det som var varslet, og det må kunne dokumenteres. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke ta stilling til troverdighet uten at bevisene ligger i saken.

Kort oppsummert

• Bad, ventilasjon og museskader i en enebolig fra 1991, med krav på 610 975 kroner.
• Kjøper var advart gjennom TG 3 på badet og selgers opplysning om mus.
• Nemnda var i tvil om museskadene, men ga selskapet medhold.