El-feil og lamellgulv i leilighet fra 1890: delvis medhold (FinKN 2024-1187)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1890, solgt for 7,75 millioner kroner i februar 2023. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som lekker og sa at den hadde «heltre furugulv» i hele leiligheten. Den nevnte også at feil på el-anlegget var utbedret i 2019, og at anlegget sist var oppgradert i 2018.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at arbeidet på el-anlegget bare var gjort av fagfolk. Selger opplyste også at en fagperson hadde sjekket anlegget i 2022 uten å finne feil, og at samsvarserklæring (dokument som viser at el-arbeidet er gjort riktig) kunne fremlegges.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at sikringene løste ut på kjøkkenet når mange apparater sto på, at varmtvannsbereder ikke var riktig koblet, og at kjøkkenet manglet komfyrvakt. Den anbefalte en utvidet el-kontroll.

Etter overtakelsen ble en parkettsliper engasjert. Sliperen sa 10. mai at gulvet var lamell, et tynt lag som knapt tåler sliping, og ikke heltre. Senere fant en elektriker flere feil på el-anlegget, og noe så ut til å være gjort av folk uten fagkompetanse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 449 235 kroner. Beløpet dekket nytt gulv til 163 500 kroner og utbedring av el-anlegget, herunder bygningsmessige arbeider på badet. I tillegg krevde kjøperen dekket takstutgifter på 16 956 kroner og utgifter til juridisk bistand.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente selger ikke kjente til feilene, at det var reklamert for sent, og at rapporten hadde advart om el-anlegget. Selskapet mente også at prisavslaget var satt for høyt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold til kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga også kjøperen delvis medhold. Tre ting veide tyngst.

For det første kom klagen på gulvet for sent (§ 4-19). Fristen for å reklamere (melde fra om en mangel) begynte å løpe da kjøperen fikk vite om gulvet i begynnelsen av mai. Kjøperen meldte fra over tre måneder senere. Det var for sent, og nemnda så ingen grunn til å gjøre unntak.

For det andre var flere av el-feilene en mangel (§ 3-2). Ved salget var det sagt at alt arbeid var gjort av fagfolk, at anlegget var kontrollert i 2022 og at det fantes samsvarserklæring. Da var det ikke påregnelig at det skulle finnes feil og ufaglært arbeid i det omfanget som ble funnet. Nemnda la til at sikringen til komfyrtoppen og stekeovnen var for liten, og at dette var underkommunisert ved salget.

For det tredje fikk ikke kjøperen medhold på alt. Manglende dokumentasjon for varmekablene på badet, manglende komfyrvakt, koblingen til varmtvannsberederen og sikringen som løste ut, ble ikke regnet som mangler selskapet svarte for. Flere av dem var opplyst i rapporten.

Nemnda satte prisavslaget til 26 000 kroner. Kjøperen hadde krevd 30 735 kroner for selve el-arbeidet. Beløpet ble lavere fordi nemnda ikke så manglende dokumentasjon på badet som en mangel. Det ble trukket fra kjøperens egenandel. I tillegg fikk kjøperen 30 000 kroner i erstatning for sakkyndig og juridisk bistand knyttet til el-feilene, forutsatt at utgiftene ikke dekkes av kjøperens egen forsikring.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra begynner når du oppdager feilen, ikke når du forstår hvor alvorlig den er. Venter du i månedsvis, kan kravet falle bort.

Den viser også at det spiller en rolle hva selger har opplyst. Når selger sier at alt er utført av fagfolk og kontrollert, kan kjøper forvente et anlegg uten større feil, selv om rapporten advarer om enkelte forhold.

Til sist viser den at et stort krav ofte blir mindre. Nemnda tok bare med de feilene som var en mangel, og la til grunn dokumenterte kostnader.

Kort oppsummert

• Feil ved el-anlegget og et gulv som ikke var heltre, i en leilighet fra 1890.
• Kravet om gulvet kom for sent. El-feilene ga prisavslag på 26 000 kroner og erstatning på 30 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, langt under de 449 235 kronene som var krevd.