Gammelt tapet i leilighet fra 2005: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2026-377)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2005, solgt for 3,5 millioner kroner i mars 2025. Salgsoppgaven sa at leiligheten var bra vedlikeholdt, men hadde enkelte bruksslitasjer som måtte kunne forventes. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at parketten var en del slitt, at det var noe knirk i gulvet, og at det måtte påregnes fargeforskjeller når bilder og tepper ble tatt ned. Kostnadsanslaget for å utbedre var under 10 000 kroner. Rapporten sa også at overflatene var fra byggeåret.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at tapetet på veggene var gammelt, hadde bobler og løse kanter, og ikke kunne males over. Veggene var av gipsplater. Da tapetet ble fjernet, ble platene så skadet at de måtte sparkles omfattende. Malerarbeidet kostet 52 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 52 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Hun mente at rapporten bare hadde en generell kommentar om at overflatene kunne pusses opp eller byttes, og at den ikke ga noen konkret negativ opplysning om tapetets alder eller tilstand. Hun hadde ikke ventet at alle innvendige overflater kunne fikses for under 10 000 kroner, men heller ikke at det ble så mye dyrere.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Det viste til at slitasje var opplyst, at rapporten hadde TG 2, og at kostnadsanslaget gjaldt utbedring av knirk i gulvet og ikke en full oppgradering.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første alderen. Rapporten sa at overflatene var fra byggeåret. Er alderen på en bygningsdel ikke oppgitt, legges oppføringsåret til grunn i praksis. Kjøperen måtte dermed regne med at veggoverflatene var fra 2005.

For det andre tilstandsgraden. Mørk TG 2 varsler om vesentlige avvik. Rapporten beskrev både slitasje og avvik på veggene, ikke bare på gulvet.

For det tredje hva kjøperen kunne forvente. Forventningene skal bygge på det som ble opplyst ved salget, ikke på egne antakelser eller det som oppdages etterpå. Nemnda mente at tilstanden og kostnaden ikke avvek fra det kjøperen måtte påregne ut fra det samlede bildet (avhendingslova § 3-2).

Nemnda fant heller ingen grunn til å si at selgeren hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger, eller at takstmannen hadde holdt noe tilbake (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et lavt kostnadsanslag i rapporten ikke gir en garanti for at alle overflater kan utbedres for det beløpet. Anslaget er et forsiktig utgangspunkt, og det kan være avvik som ikke står i rapporten.

Den viser også at slitasje som er nevnt, og TG 2 på en bygningsdel fra byggeåret, gjør det vanskelig å vinne frem med at tilstanden var upåregnelig, selv om kostnaden ble høyere enn du hadde tenkt.

Kort oppsummert

• Tapetet i en leilighet fra 2005 måtte fjernes, og det kostet 52 500 kroner å sette veggene i stand.
• Rapporten hadde mørk TG 2 og opplyste om slitasje på overflatene fra byggeåret.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.