Feil drenering og vann i kjeller i eldre enebolig: medhold (FinKN 2024-1000)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en enebolig sommeren 2022 for 5,3 millioner kroner. Boligen var 39 år gammel. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv tegner, som forskutterer kostnader til juridisk og teknisk bistand hvis boligen har mangler). Tilstandsrapporten ga drenering og rom under terreng en «lys» TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Den nevnte høyt fuktnivå i trekonstruksjonen, saltutslag og at redrenering ikke kunne utelukkes.

Etter overtakelsen fant kjøperen vann og fukt i kjelleren, og vann kom inn i hjørnet ved snøsmelting. Kjøperen mente også at det kom vann i garasjen, at energimerkingen E var feil, at tomtearealet var feil opplyst, og at det var mugg i kjellerrom. Takstmannen kjøperen brukte, mente at knotteplasten (plasten som beskytter kjellerveggen mot fukt) var montert feil, og at den endte under bakkenivå. Han anslo utbedringen av dreneringen til 518 876 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Her er selskapet kjøperens eget forsikringsselskap, ikke selgerens. Kjøperen ba om videre bistand til å kreve selgeren eller selgerens forsikring, og krevde i tillegg 26 000 kroner for utgifter til juridisk bistand i selve tvisten med selskapet.

Forsikringen dekker slik bistand når det er en overvekt av sannsynlighet for at boligen har mangler. Selskapet avslo. Det pekte på boligens alder og på alle risikoopplysningene om fukt. Selskapet mente også at en gammel drenering med TG 2 ikke gir et avvik fra det kjøperen kunne vente, og at kjøperen hadde reklamert for sent om vann i kjelleren. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente vurderingen var vanskelig. Den kom til at kjøperens krav om drenering per nå kunne føre frem, og det er nok for å få bistand. Fire ting veide tyngst.

For det første var den ene fagrapporten, som selskapet støttet seg på, begrenset. Den tok knapt opp om dreneringen var utført feil, og den regnet ikke ut noen utbedringskostnad.

For det andre gjelder det en lavere terskel for mangel i den nye loven (§ 3-2 første ledd) enn i den gamle. Nemnda kunne derfor ikke slå fast at kravet ikke engang var prosedabelt (at det ville ha en reell sjanse i en rettssak).

For det tredje pekte nemnda på at avgjørelsene selskapet viste til, gjaldt den eldre regelen med en langt høyere terskel. Overføringsverdien var derfor begrenset.

For det fjerde tilkjente nemnda de 26 000 kronene i utgifter til juridisk bistand for saken i nemnda. Nemnda pekte også på at finansavtaleloven kunne være et rettslig grunnlag.

Medholdet gjelder dreneringen. Nemnda omtalte ikke garasje, energimerking, tomteareal og mugg som prosedable.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke bare gjelder for klare mangler. Det holder at et krav er prosedabelt. Når tilstandsrapporten bare har TG 2 og ingen tegn til utførelsesfeil, kan en feil som oppdages senere, gi rett til bistand.

Den viser også at eldre avgjørelser etter den gamle loven ikke uten videre gjelder etter 2022. Terskelen for mangel er lavere nå.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren og feil drenering i en 39 år gammel enebolig, med TG 2 og fuktopplysninger i tilstandsrapporten.
• Nemnda mente et krav mot selgeren om dreneringen kunne føre frem, siden terskelen for mangel er lavere i den nye loven.
• Kjøperen fikk medhold og 26 000 kroner i utgifter til juridisk bistand i nemnda.