Fukt i bod og lavt estimat for vaskerom: ikke medhold (FinKN 2025-647)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982, solgt for 3,8 millioner kroner. Den var markedsført som en bolig i sjøkanten, med stor terrasse og dobbel garasje. Selger hadde ikke bodd der, og opplyste om en lekkasje på badet i 2019 og at badet var totalrenovert ved egeninnsats.

Tilstandsrapporten fra salget ga balkonger og terrasser mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen ble gitt TG IU (ikke undersøkt), og rapporten sa at eventuell drenering var fra byggeåret. Det ble tatt hull i konstruksjonen, men fukt lot seg ikke måle i murkonstruksjonen. Vaskerommet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med råd om totalrenovering og et kostnadsestimat på under 10 000 kroner.

Da kjøperen forberedte videresalg, kom det en ny tilstandsrapport. Den fant høy fukt i boden i underetasjen, drenering med begrenset effekt, sprekker i grunnmuren, fuktskjolder i garasjen og et anslag for vaskerommet på 50-100 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 318 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige ut fra rapporten (§ 3-2), at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7), og at kostnadsestimatet for vaskerommet var uriktig og misvisende (§ 3-8). Kjøperen viste også til et avvik på omtrent 90 000 kroner mellom de to rapportene.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at forholdene var påregnelige ut fra opplysningene ved salget. Det pekte på at den nye rapporten kom mer enn ett år etter den første befaringen, og at kostnadsestimatet for vaskerommet var åpenbart feil, slik at kjøperen ikke kunne stole på det.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda ga selskapet medhold, og nemnda var enstemmig på alle punkter unntatt vaskerommet.

For fukt i bod, drenering og grunnmur mente nemnda at risikoen var kommunisert. Boligen var over 40 år gammel, og dreneringen var opplyst som ukjent og eventuelt fra byggeåret. Alder alene gjør drenssvikt forventelig. Rapporten sa også at betongterrassen ikke var vanntett, og anbefalte tekking hvis kjøperen ville ha tørr bod. Det gikk over ett år mellom de to rapportene, og det er tilstanden ved avtaleinngåelsen som teller. Hulltaking i murkonstruksjon er heller ikke et krav i forskriften.

For garasjen var det ikke dokumentert noen skade. Den som krever noe, har bevisbyrden (må sannsynliggjøre at kravet stemmer).

For vaskerommet delte nemnda seg. Flertallet mente det var uklart hva estimatet på under 10 000 kroner gjaldt, men la til grunn at det gjaldt totalrenovering. Det var påregnelig at det ville påløpe kostnader, og kostnadene ville sannsynligvis bli høyere. Ikke ethvert avvik fra et estimat er en mangel, og rapporten sa selv at anslaget var forsiktig og ikke noe pristilbud. Flertallet kom dessuten til dette under noe tvil, blant annet fordi de faktiske kostnadene ikke var kjent.

Mindretallet mente estimatet lå så langt fra det en totalrenovering normalt koster at det var uriktig og misvisende. Når takstmannen setter et så lavt tall, svekker det de øvrige risikoopplysningene. Avgjørelsen er avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en senere rapport med strengere vurderinger ikke i seg selv beviser at den første var feil. Det er boligens tilstand ved salget som avgjør. Alder på drenering og grunnmur, og opplysninger om at noe er ukjent eller ikke undersøkt, teller som risikoopplysninger.

Den viser også at et kostnadsestimat i en rapport regnes som et forsiktig anslag, ikke en garanti. Er anslaget urimelig lavt, kan det likevel være grunnlag for en annen vurdering, slik mindretallet mente. Kjøperen må dokumentere faktiske kostnader og skader for å nå frem.

Kort oppsummert

• Ny rapport fant fukt i bod, svak drenering, sprekker i grunnmur og et dyrere vaskerom, og kjøperen krevde 318 375 kroner.
• Rapporten ved salget hadde varslet om ukjent drenering og TG 3 på vaskerommet, og garasjeskaden var ikke dokumentert.
• Selskapet fikk medhold av flertallet, mens mindretallet mente kostnadsestimatet for vaskerommet var misvisende.