Sprukne våtromsplater i bad fra 2017: delvis medhold (FinKN 2024-457)

Hva saken gjaldt

Leiligheten er en toroms andelsleilighet i Trøndelag, oppført i 1963. Den ble solgt for 2,55 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 124 900 kroner. Kjøpekontrakten er datert 6.1.22, og kjøperen overtok 11.4.22. Salgsprospektet fremhevet et flott bad fra 2017. Badet var på to kvadratmeter, med våtromsplater på veggene.

Tilstandsrapporten fra 8.12.21 ga badets vegger lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Grunnen var to mindre skader i platene i dusjsonen. Rapporten sa at det ikke var behov for utbedring. Selger hadde krysset av nei på spørsmål om feil ved våtrom.

I september 2023 ble det laget en ny tilstandsrapport i forbindelse med videresalg. Nå fikk de samme sprekkene TG 3 (store eller alvorlige avvik). Begrunnelsen var at våtromsplatene også er badets tettesjikt (laget som holder vann ute), og at skadede plater ikke kan regnes som tette.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at badet burde fått TG 3 allerede i 2021, og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for full renovering av badet. Kjøperen la frem et tilbud på 261 558 kroner inkludert mva.

Selskapet avviste først kravet, men erkjente senere at det var en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at badet avvek fra det kjøperen kunne forvente, og foreslo 30 000 kroner i prisavslag. Selskapet fulgte forslaget. Kjøperen mente likevel at hele badet måtte bygges om, mens selskapet la frem en takst med utbedringskostnader på 69 700 kroner inkludert mva.

Hva nemnda la vekt på

Siden selskapet hadde erkjent mangelen, gjaldt tvisten bare hvor stort prisavslaget skulle være. Nemnda la vekt på to ting.

For det første at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at hele badet måtte rehabiliteres. Tilbudet fra kjøperen var ikke nok til å vise et slikt behov, og selskapets takstmann hadde imøtegått det. Nemnda la derfor til grunn at prisavslaget gjaldt utskifting av de skadde platene.

For det andre at kostnaden for å skifte platene var lagt frem i et tilbud på 69 700 kroner. Fra dette beløpet trakk nemnda fradrag for standardheving (at kjøperen får et bedre bad enn det som ble solgt) og kjøperens egenandel etter loven. Prisavslaget ble 50 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vinne på at det finnes en mangel. Kjøperen må også vise hva som faktisk er nødvendig for å rette den. Nemnda tar utgangspunkt i det som må til, ikke i det dyreste alternativet.

Den viser også at en høyere tilstandsgrad i en senere rapport ikke alene avgjør utmålingen. Det som teller, er dokumentert utbedringsbehov og kostnad. Der kravet bygger på en full oppussing, må behovet for den kunne underbygges.

Kort oppsummert

• Bad fra 2017 med sprekker i våtromsplatene, først vurdert som TG 2 og senere som TG 3.
• Selskapet erkjente mangelen, og tvisten gjaldt bare beløpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner, ikke de 261 558 kronene som ble krevd.