El-anlegg og terrasselekkasje i bolig fra 1986: delvis medhold (FinKN 2024-795)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 6 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2022, og overtatt i september 2022. Den hadde et tilbygg med en stor treterrasse utenfor hovedetasjen. Selger hadde bodd der siden 1992.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 3 (store eller alvorlige avvik) og anbefalte en el-kontroll, fordi det manglet dokumentasjon på en del av arbeidene. Downlights (innfelte spotter) fikk TG 1 (ingen avvik). Terrassen fikk TG 1. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at el-arbeid var utført både av faglærte og ufaglærte, og at et firma ville levere «EL kontroll godkjenning» før salget. Selger opplyste at terrassetaket over soverommet hadde hatt lekkasje som var rettet opp, og at terrassedekket var satt opp av eieren selv. På spørsmål om mus og skadedyr svarte selger nei.

Etter overtakelsen fant en annen el-kontrollør blant annet spotter med varmgang og downlights for nær trekonstruksjonen, og 22 avvik med TG 2. Det dryppet også fra taket i soverommet under terrassen. Kjøperen mente også at det hadde vært mus i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 194 221 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Utbedring av el-anlegget var anslått til 100 823 kroner, terrassen til 121 164 kroner, og tak og skadedyr til 30 000 kroner. Kjøperen mente at ingenting av dette var noe hun kunne vente, ikke minst fordi selger hadde skrevet om kontroll og godkjenning.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til TG 3 på el-anlegget, til at selger hadde opplyst om egeninnsats på terrassen, og til at musene ikke var godt nok dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda var enig, men fant vurderingen vanskelig.

Det var en mangel ved el-anlegget (§ 3-2), selv om anlegget hadde TG 3. Kjøperen kunne forstå selgers tekst om kontroll og godkjenning slik at den langt på vei avhjalp opplysningen om manglende dokumentasjon. Flere av feilene gjaldt dessuten lyskildene, som hadde fått TG 1.

Lekkasjen fra terrassen var også en mangel. Selger hadde fortalt om egeninnsats, men den gjaldt overflatene. Selve fuktsikringen var utført av fagfolk i 2020, og terrassedøren var fra 2021.

Musene var ikke en mangel. Nemnda mente at skadene virket beskjedne og at kostnadene ikke var godt nok dokumentert.

Ved utmålingen (§ 4-12) ble det gjort et større fradrag for el-anlegget, fordi risikoopplysningene fra salget skulle telle. For terrassen ble det ikke gjort fradrag, siden utbedringen var lokal. Nemnda satte prisavslaget til 110 000 kroner, og kjøperens egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd) skulle trekkes fra beløpet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv en TG 3 ikke stenger for et krav når selger har gitt opplysninger som kan forstås som at forholdet er kontrollert. Det som står i egenerklæringen, teller med i helhetsbildet.

Saken viser også at risikoopplysninger kan redusere beløpet selv når kjøperen får medhold. Og har du ikke dokumentert kostnadene for hver feil, kan du ende uten noe for den delen.

Kort oppsummert

• Feil på el-anlegget og lekkasje fra terrassen i en enebolig fra 1986. Musene ble ikke regnet som en mangel.
• Nemnda mente selgers tekst om el-kontroll og godkjenning avhjalp risikoopplysningen om TG 3.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 110 000 kroner mot et krav på 194 221 kroner.