Råte i kledning og mugg i kjeller, bolig fra 1920: ikke medhold (FinKN 2025-107)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over to plan fra 1920, i en tomannsbolig i Vestland fylke. Den ble solgt for 5,29 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev bygget som velholdt og viste til en tilleggsseksjon i underetasjen, en hybel som hadde vært brukt til utleie. Hybelen var ikke godkjent som egen enhet.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) opplyste selger om enkelte kledningsbord med råteskade, om at hele huset var malt i 2015, og om at taket og vinduene var byttet det året. Selger opplyste også om mugg i kjelleren, blant annet i badet og i vinduskarmer, og om at det var fuktig i en bod under terrassen. Selger mente muggen skyldtes dårlig lufting.

I tilstandsrapporten fikk veggkonstruksjonen mørk TG 2 (vesentlige avvik som kan kreve tiltak), med spredte råteskader i bordkledningen. Drenering og nedløp fikk også TG 2. Rom under terreng fikk TG 1 (ingen eller små avvik), mens badet i kjelleren fikk TG 3.

Kjøperen fant i 2023 råte i kledningen, og et byggefirma mente skadene var større enn ventet. Kjøperen fant også mugg og fukt i kjellerleiligheten, en usikret el-kobling bak kledningen og en feil på kjøkkenventilatoren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 772 401 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet gjaldt fire forhold: råteskadet kledning, mugg i kjeller, el-koblingen og kjøkkenventilatoren. Kjøperen mente feilene var upåregnelige, altså mer enn en kjøper kunne vente ut fra det som ble opplyst.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde reklamert for sent og at kjøperen hadde utbedret uten å gi selger mulighet til å rette. Selskapet avviste også at det forelå en mangel, og viste til boligens alder og risikoopplysningene. For el-koblingen og ventilatoren pekte selskapet på at kostnadene var små.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg for det meste til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre ting veide tyngst.

For det første kledningen. Noe talte for kjøperen: selger hadde sagt at boligen var malt og at taket og vinduene var byttet, og flere bygningsdeler hadde TG 1. Men boligen var 102 år gammel, og en kjøper må legge til grunn at deler av en så gammel bolig er fra byggeåret med mindre noe annet er sagt. Både egenerklæringen og tilstandsrapporten varslet råte. Nemnda var likevel i noe tvil, og pekte på at det også var spørsmål om reklamasjonen kom i tide (§ 4-19) og om kjøperen hadde utbedret i strid med selgers rett til å rette (§ 4-10).

For det andre muggen i kjelleren. Nemnda mente kjøperen ikke hadde dokumentert en mangel etter § 3-2. Selger hadde opplyst om mugg og fukt, hybelen var en gammel vedbod uten godkjenning, og drenering og grunnmur var omtalt med risiko for fukt. Dokumentasjonen fra kjøperens takstfirma var uklar. Den så bare på én vegg, og et første notat la til grunn at kjelleren var ombygget i 1997, noe et senere notat ikke sto ved. Nemnda ville ikke utelukke at mer bevis kunne gi et annet resultat.

For det tredje el-koblingen og ventilatoren. Kostnadene lå under kjøperens egenandel (beløpet kjøperen selv må bære, § 3-1), og de kunne derfor ikke gi krav.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og risikoopplysninger veier tungt. Når selger og tilstandsrapport har nevnt råte og mugg, er det vanskelig å kalle det upåregnelig at problemene viser seg, selv om noen bygningsdeler fikk gode karakterer.

Den viser også at dokumentasjonen har stor betydning. Rapporter som er uklare, som ikke undersøker hele problemet eller som endrer forutsetninger underveis, gir nemnda lite å bygge på. Og små feil under egenandelen gir ikke krav alene.

Kort oppsummert

• Råteskadet kledning og mugg i kjeller i en leilighet fra 1920, med krav på 772 401 kroner.
• Nemnda la vekt på boligens alder og på at selger og tilstandsrapporten hadde opplyst om råte, mugg og fukt.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda pekte på uklar dokumentasjon.