Mange små avvik i leilighet fra 1968: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2024-885)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var i første etasje i en firemannsbolig fra 1968, solgt for 3 250 000 kroner i 2023. Salgsoppgaven beskrev en gjennomgående god og moderne standard, nytt kjøkken fra 2021 og oppussing av alle rom unntatt badet i 2021. Bygget var renovert i 2005 og seksjonert i 2010.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 1 (ingen eller små avvik). Den sa at leiligheten var i normalt god stand uten vesentlige avvik utover vanlig slitasje. Badet, som ble oppgitt å være fra 2005, fikk TG 1. Selger hadde svart «nei» på spørsmål om feil ved våtrom og om arbeid og kontroll på el-anlegget.

Etter overtakelsen fant kjøperen en rekke forhold, dokumentert i en rapport fra et takseringsfirma. På badet var det skader på dusjdører og servantskap, et skittent sluk og et vindu som ikke var tolagsglass og ikke lot seg åpne. Videre var det manglende lufting til kjøleskap, en skitten varmepumpe med malingsflekker og overmalte brytere og stikkontakter. Det manglet gulvlister på ett soverom, ytterdøren var utett, og en vegg hadde skader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 108 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 14 865 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrenter. Utbedringskostnadene var samlet anslått til 71 375 kroner, og kjøperen hadde også et pristilbud på 37 500 kroner for nye downlights. Kjøperen mente at forholdene var mangler, og at tilstandsrapporten var mangelfull.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det bare var tale om vanlig vedlikehold og at flere avvik ikke var godt nok dokumentert. Selger hadde opplyst at selger ikke kjente til forholdene, bortsett fra vanlig slitasje.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ikke funnet mangelansvar for noen av forholdene. Nemnda foretok en samlet vurdering og var i det vesentlige enig.

Nemnda så at avvikene på bad og badevindu ikke helt svarte til TG 1 i rapporten. Likevel ble det ikke mangel. Kostnaden for dette var i overkant av 30 000 kroner, og avvikene var av bagatellmessig art. Da er vilkåret om at en manglende opplysning må ha påvirket kjøpet ikke oppfylt.

Nemnda pekte også på hvordan badet var fremstilt. Salgsdokumentene og bildene oppga flere steder 2005 som byggeår for badet. Da hadde ikke kjøperen grunn til å vente at badet var som nytt, og nemnda fant ingen mangel på badet etter regelen om at boligen skal være som kjøperen kunne forvente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange små avvik, hver for seg og samlet, ikke automatisk gir en mangel. Nemnda ser på hvor store avvikene er, hvordan boligen ble presentert, og om feilen ville påvirket kjøpet. Slitasje, pussing og småfeil kommer ofte i kategorien vanlig vedlikehold.

Selv om en tilstandsgrad i rapporten kan være satt noe for gunstig, gir det ikke krav når feilen er liten i kroner og kjøperen kunne se badets alder i dokumentene. Dokumentasjon av hvert enkelt forhold er også viktig, siden selskapet kan bestride avvik som ikke er godt nok belagt.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på el-anlegg, bad, kjøkken, varmepumpe, gulvlister, ytterdør og vegg i en leilighet fra 1968.
• Nemnda vurderte alt samlet og fant ingen mangel, og badavvikene var bagatellmessige.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag.